Uno de los temas que más dudas genera entre los agentes inmobiliarios —y también entre los clientes— es el famoso IVA. ¿Cuándo se aplica? ¿Cuándo no? ¿Qué operaciones están exentas? ¿Cómo afecta a tu facturación como profesional? Si trabajas en el sector inmobiliario en España, entender cómo funciona el IVA no es opcional: es clave para evitar errores que pueden salir caros, tanto a ti como a tus clientes. En este artículo vamos a desglosar lo esencial del IVA en el sector inmobiliario, con un enfoque claro, práctico y pensado para profesionales del sector como tú.
¿Qué es el IVA y cómo afecta al negocio inmobiliario?
El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) es un impuesto indirecto que grava el consumo. En el ámbito inmobiliario, afecta a múltiples aspectos: compraventa de inmuebles, arrendamientos, obras de rehabilitación, servicios profesionales, etc.
Como agente inmobiliario, el IVA te afecta principalmente en dos vertientes: en tu actividad profesional, cuando prestas servicios como intermediario, y en las operaciones que gestionas, como ventas o alquileres, donde el IVA puede ser aplicable o no, y debes saber explicarlo a tu cliente.
Cuando prestas servicios de intermediación inmobiliaria estás realizando una actividad económica sujeta a IVA, salvo contadas excepciones. Esto significa que debes emitir factura con el 21% de IVA, ya seas autónomo o empresa. No importa si el cliente es un particular o una empresa; la regla general es que la prestación de servicios de intermediación está sujeta a IVA.
Compraventa de inmuebles: ¿IVA o ITP?
Aquí empieza la parte que suele confundir a muchos: ¿la venta de una vivienda lleva IVA o ITP? La clave está en el tipo de inmueble y si es primera o segunda transmisión.
Si es primera transmisión (obra nueva), la venta está sujeta a IVA (10% en viviendas, 21% en locales). Además, también se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma (generalmente entre el 0,5% y el 1,5%).
En el caso de segundas transmisiones (vivienda usada), la operación está exenta de IVA, pero sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que paga el comprador. El tipo varía según la comunidad autónoma (entre el 6% y el 10%).
Como agente, es fundamental que sepas identificar en qué casos se aplica cada impuesto, porque esto afecta directamente a la capacidad adquisitiva del comprador y al atractivo del inmueble.
Y los alquileres: ¿con IVA o sin IVA?
No todos los alquileres son iguales, y esto también afecta al IVA, así por ejemplo:
- El alquiler de vivienda habitual a particulares está exento de IVA, es decir, el propietario no debe repercutir IVA al inquilino. Este tipo de arrendamiento está protegido como necesidad básica.
- El alquiler de locales comerciales, oficinas, garajes o viviendas a empresas/autónomos sí está sujeto a IVA del 21%.
No obstante, como agente inmobiliario, si intermedias en un arrendamiento del tipo que sea, recuerda que tu comisión sí lleva IVA, aunque el contrato de arrendamiento esté exento (por ejemplo, si es de vivienda). Es esencial no confundir los conceptos.
El IVA en obras y reformas de viviendas
La ejecución de obras también puede estar sujeta al tipo reducido del 10% si cumple ciertos requisitos (por ejemplo, reformas en viviendas para uso particular con ciertos límites de presupuesto y materiales). En cualquier caso, si intermedias en este tipo de servicios o los subcontratas dentro de un servicio más amplio, consulta bien con un asesor fiscal, porque los requisitos son técnicos y Hacienda es exigente.
A modo de resumen, el IVA no tiene por qué ser una pesadilla si entendemos sus reglas básicas y sabemos cuándo es necesario pedir ayuda. Como agente inmobiliario, tu papel no es solo cerrar operaciones, sino también asesorar con rigor. Dominar estos aspectos fiscales te posiciona como un agente inmobiliario de sobresaliente y te diferencia en un mercado donde la competencia es feroz.
Algunos consejos prácticos sobre el IVA
- Informa siempre con claridad a tus clientes sobre si el precio incluye IVA o no. Una confusión aquí puede echar por tierra una operación.
- Revisa las facturas que emites y recibes. Un error en el IVA puede suponer sanciones o pérdidas económicas.
- Trabaja con un buen asesor fiscal de confianza. No se trata de saberlo todo, pero sí de saber cuándo consultar.
- Evita el “esto siempre se hace así” ya que, en materia fiscal, cada operación debe analizarse por separado.
