Hablar de acceso a la vivienda ya no es solo una cuestión sectorial. En España y en muchos países de nuestro entorno, se ha convertido en una urgencia social. No es necesario ser un experto inmobiliario para percibirlo: lo vive quien busca alquilar o comprar, y lo reflejan los datos. Según el CIS, la vivienda ocupa desde diciembre de 2024 el primer puesto entre las preocupaciones ciudadanas.

Las estimaciones de necesidad son diversas: desde las 500 mil indicadas por el Banco de España hasta los 1,8 millones en un estudio reciente de VISO Grupo. Mientras tanto, proliferan medidas —algunas paliativas, otras estructurales— que buscan contener la presión: ayudas, incentivos, control de rentas o fomento de la oferta.

Pero hay un punto de consenso: el problema es urgente, complejo y global no circunscribiéndose únicamente a nuestro país. Estados Unidos, Canadá, Alemania o Australia también lo padecen.

Como explicó Carme Trilla en el Congreso de los Diputados, cuando el crecimiento poblacional es vegetativo, se pueden plantear políticas de vivienda a veinte o veinticinco años. Cuando es migratorio, como es actualmente, la necesidad de vivienda es inmediata. Y, ante esa inmediatez, no basta con respuestas tradicionales. Necesitamos innovación y aplicar los avances tecnológicos existentes.

En este artículo analizaremos cómo la innovación y la tecnología pueden jugar un papel relevante en el acceso a la vivienda.

Tecnología e innovación: palancas necesarias

No hay solución única. Pero la tecnología -bien aplicada- puede ayudarnos a cambiar el juego en al menos cinco frentes clave:

1. Análisis de la demanda y oferta

Muchos proyectos de vivienda pública se planifican aún sin un análisis realista de la demanda y atendiendo a criterios de oportunidad política.

Es por ello por lo que tecnologías como Data analytics pueden servir para detectar las necesidades ciertas de demanda en base a criterios de crecimiento de población, renta media, precio de la vivienda, análisis de tasas de esfuerzo, etc.

Esos datos de demanda podrían verse completados con un análisis real de provisión de suelos susceptibles de ser construidos, bien por ser urbanos consolidados, dotacionales o urbanizables, pero también a través de la detección de vivienda vacía o cambios de uso a residencial y zonas susceptibles de redensificación (edificabilidad sobrante).

La tecnología debería, en este caso, atraer transparencia que permita casar auténtica demanda con oferta actual o susceptible de convertirse en real. Este cruce de datos también permitiría pasar de sorteos a sistemas de adjudicación basados en criterios objetivos de necesidad. El País Vasco ya ha dado ese paso.

2. Industrializar de verdad la construcción

Uno de los grandes retos es la falta de mano de obra. Desde el boom inmobiliario hemos perdido unos 400.000 trabajadores y según la CNC hacen falta unos 700.000 trabajadores para cubrir el déficit actual.

Además, una construcción tradicional puede tardar entre 18 y 24 meses. Por eso, la industrialización debe ser parte de la solución. Pero no hablamos solo de construcción off site, que hoy se limita a fabricar componentes para obras concretas en fábrica. Hablamos de una industrialización real, basada en:

  • Estandarización de piezas que sirvan para múltiples proyectos.
  • Normalización de ensamblajes, que permita sustituir proveedores sin modificar el diseño.
  • Producción en serie, sin necesidad de adaptaciones para cada encargo.
  • Y, sobre todo, competencia entre fabricantes, que ayude a reducir costes.

En definitiva, necesitamos pasar del off site a una producción en cadena como la que revolucionó Henry Ford con el modelo T. Solo así lograremos acortar tiempos, reducir precios y avanzar hacia los objetivos de sostenibilidad que exige Europa.

3. Nuevos modelos de acceso: flexibles, diversos y seguros

Los tiempos nos traen nuevas formas de uso de la vivienda conforme las necesidades vitales y los usos del consumidor.

Innovar no siempre significa uso de tecnología. También lo es repensar cómo accedemos a la vivienda. Por tanto, es necesario un desarrollo profundo en nuevos modelos como coliving, cohousing, senior living e integrarlos dentro de las políticas públicas de vivienda.

¿Y por qué no explorar mejora en modelos de arrendamiento con opción de compra o, incluso, modelos de suscripción? Pero para que estos formatos prosperen necesitan un marco legal claro, apoyo institucional y aceptación social. La innovación debe entrar también en la regulación.

4. Mejor gestión, más eficiencia, mayor impacto

Crear un parque de vivienda asequible no es suficiente: hay que gestionarlo bien.

Si partimos de la premisa de la creación de un parque de vivienda asequible en alquiler, la clave para su optimización es la gestión eficiente que reduzca costes y se traduzca en un precio realmente asequible. Es por ello por lo que las tecnologías Smart home pueden ayudar en la gestión de consumos eficiente y predictiva.

Pero también las tecnologías pueden ayudar en la gestión de las incidencias y administrativa de forma que aumente la experiencia del usuario y permita la compilación de información que pueda ayudar a replicar modelos que aceleren la creación de vivienda y mejoren su gestión.

Gestionar bien es también hacer sostenible lo asequible.

5. Administraciones más ágiles y digitalizadas

La Administración no puede ser ajena a esta necesidad de innovar y aplicar la tecnología en la vivienda asequible.

Por ello, debe generalizarse el uso de tecnologías como BIM para la tramitación de licencias, uno de los principales cuellos de botella en el desarrollo de vivienda.

Muchos Ayuntamientos están ya implementando o en proceso de ello, pero sería deseable la estandarización de sistemas de forma que no sean necesarias adaptaciones en los proyectos en función de la Administración que deba conceder el permiso o autorización.

También es necesario la digitalización de los planes urbanísticos de forma que permita casar los mismos con las concesiones de permisos que hemos comentado, pero también para que el sector privado pueda desarrollar capas de información que permitan análisis transparentes y desarrollos más ágiles de proyectos residenciales.

No hay innovación real si la Administración va por detrás.

El momento es ahora

La tecnología no es una varita mágica. No resolverá sola un problema estructural y poliédrico. Pero sí puede acelerar, escalar y abaratar soluciones si se combina con visión política, acción pública y colaboración del sector privado.

La tecnología aplicada al sector inmobiliario (el famoso proptech), siempre se ha mostrado exitosa cuando ha solventado problemas reales del sector y ahora es el momento de desarrollos que ayuden al acceso a la vivienda.

Como decíamos al inicio, el problema de acceso a la vivienda es global y la tecnología permite ese traspaso de barreras nacionales y estandarización de procesos y soluciones.

Hoy contamos con herramientas que antes no teníamos. Lo que necesitamos es la ambición de aplicarlas con sentido, con urgencia y con foco social. Porque el acceso a una vivienda digna no puede seguir esperando.