El “flipping inmobiliario”, también conocido como “house flipping”, es una estrategia de inversión que ha ganado una gran popularidad en los últimos años, aunque todavía es un tanto desconocida, incluso entre algunos de los profesionales del sector.
Por ello, invitamos al Fotocasa Pro Academy Day de Barcelona a Álex Seco, consultor inmobiliario y uno de los grandes expertos en la materia, que abordó los aspectos fundamentales del flipping inmobiliario y los factores clave para su éxito, ante todos los participantes.
¿Qué es el “flipping inmobiliario”?
El “flipping inmobiliario” es una estrategia de inversión que consiste en adquirir propiedades a precios asequibles para reformarlas y posteriormente venderlas por importes más elevados en un periodo de tiempo relativamente corto. Esta práctica busca generar una ganancia significativa mediante la revalorización de dichos inmuebles, especialmente en un contexto como el actual, en el que hay mucha demanda y poca oferta de viviendas en propiedad.
La mayoría de estos inmuebles necesitan importantes reformas y, por lo tanto, una inversión económica, sin embargo, se recupera con creces cuando se ponen de nuevo a la venta, por un importe muy superior al invertido en la casa y la reforma, según el experto. Esta estrategia no sólo genera grandes beneficios al vendedor y a las agencias inmobiliarias sino que contribuye a que haya más oferta inmobiliaria en propiedad.
¿Qué beneficios ofrece el flipping inmobiliario?
Aunque como en casi todas las inversiones existen ciertos riesgos, el flipping inmobiliario ofrece numerosos beneficios, entre los que Seco destacó los siguientes.
- Rentabilidad a corto plazo. A diferencia de otras estrategias de inversión inmobiliaria, como el alquiler a largo plazo, el flipping permite obtener ganancias en un periodo relativamente breve, generalmente entre 3 y 12 meses.
- Flexibilidad de inversión. No es necesario contar con un gran capital inicial, ya que existen opciones de financiación y estrategias como la compra en subastas o la adquisición de propiedades con problemas legales que pueden resolverse.
- Oportunidades en mercados fluctuantes. En mercados en crecimiento, como por ejemplo el español, el flipping permite aprovechar las tendencias alcistas de precios, mientras que en mercados más “estables” o en crisis se pueden encontrar oportunidades de compra a precios muy bajos.
- Mejoras en la calidad del parque inmobiliario. Las reformas y renovaciones que se llevan a cabo en las viviendas incrementan notablemente su valor, lo que contribuye a la mejora de la calidad de vida de sus habitantes y al crecimiento de los barrios.
¿Qué factores debemos tener en cuenta para tener éxito mediante el flipping inmobiliario?
Para que el flipping inmobiliario sea exitoso, es necesario seguir una serie de estrategias y buenas prácticas en cada operación.
Investigar el mercado en profundidad
Antes de invertir en una propiedad, es fundamental conocer el mercado inmobiliario local, para poder tomar decisiones “acertadas” y minimizar los posibles riesgos asociados. Esto incluye:
- Analizar la demanda y oferta de las viviendas disponibles en la zona.
- Conocer los precios de venta de propiedades similares.
- Identificar qué tipo de inmuebles tienen mayor salida (pisos, viviendas unifamiliares, apartamentos turísticos, etc.).
- Evaluar el tiempo promedio que tardan en venderse las viviendas de la zona.
Elegir la propiedad adecuada en cada caso
No todas las propiedades son idóneas para el flipping inmobiliario. Adquirir una propiedad con potencial de revalorización es clave para maximizar el margen de beneficio y, además, según el experto, es fundamental considerar los siguientes aspectos.
- Ubicación. La proximidad a servicios, transporte, zonas comerciales y centros educativos aumenta el atractivo del inmueble.
- Precio de adquisición. Es necesario comprar a un precio lo suficientemente bajo para que, tras la reforma, la propiedad siga siendo competitiva en el mercado.
- Estado del inmueble. Se deben evaluar las reformas necesarias y los costos asociados.
Hacer una exhaustiva planificación y control de los costes
Un error común en el flipping inmobiliario es subestimar los costos de renovación o no tener en cuenta gastos extras que puedan ir surgiendo a medida que se va rehabilitando la propiedad. Para evitarlo, es recomendable una buena planificación.
- Elaborar un presupuesto claro y detallado.
- Incluir una partida para imprevistos (generalmente entre un 10% y un 20% del presupuesto).
- Contratar profesionales de confianza para llevar a cabo las reformas.
- Optimizar costos sin comprometer la calidad de la renovación.
Conformar un buen equipo de trabajo
El flipping inmobiliario requiere de un equipo de profesionales experimentados y comprometidos con el trabajo, tanto para agilizar los procesos como para evitar errores. Para ello, se necesitan:
- Agentes inmobiliarios que conozcan el mercado.
- Arquitectos y diseñadores para planificar reformas eficientes.
- Contratistas de confianza para ejecutar las obras.
- Abogados y gestores para garantizar la seguridad legal de la operación.
¿Qué riesgos asociados puede conllevar el flipping inmobiliario?
A pesar de sus ventajas, Álex Seco hizo hincapié en que el flipping inmobiliario conlleva ciertos riesgos que se deben conocer y saberse gestionar de manera adecuada.
Sobreestimación del valor de reventa. Si la propiedad no se vende al precio esperado, la rentabilidad puede reducirse drásticamente. Para evitarlo, es crucial hacer un análisis de mercado realista y conservador.
Incremento de costos de renovación. Los sobrecostos en materiales, problemas estructurales imprevistos o retrasos en la obra pueden aumentar los gastos y, en consecuencia, reducir la rentabilidad.
Demora en la venta. Si la propiedad permanece en el mercado durante demasiado tiempo, los costos de mantenimiento, los impuestos y la posible existencia de financiación pueden reducir las ganancias de la compraventa.
Estrategias para mitigar riesgos en el flipping inmobiliario
- Para reducir los riesgos del flipping inmobiliario, el experto recomendó en su ponencia llevar a cabo los siguientes pasos.
- Inspeccionar exhaustivamente el inmueble antes de la compra. Hacer una inspección minuciosa de la propiedad permite identificar posibles problemas estructurales y/o legales y, en consecuencia, tomar las decisiones adecuadas al respecto.
- Hacer un análisis conservador de beneficios. Es recomendable basar los cálculos de rentabilidad en un escenario conservador, considerando tanto el peor como el mejor escenario posible.
- Diversificar las inversiones. Es importante no invertir todo el capital en un solo inmueble; diversificar permite equilibrar las pérdidas en caso de que un proyecto no resulte exitoso.
