Las agencias inmobiliarias están sujetas a muchas normas y una de las más desconocidas, y a pesar de todo más importantes, es la Ley de Blanqueo de Capitales. Esta afecta a todas las empresas y entidades que se dedican a la compraventa, alquiler o gestión de bienes inmuebles en España, incluyendo, como es lógico, a las inmobiliarias.
¿Qué es la Ley de Blanqueo de Capitales y cómo afecta a las agencias inmobiliarias?
La Ley de Blanqueo de Capitales tiene como objetivo prevenir la entrada de dinero procedente de actividades ilegales en el sistema financiero y en la economía en general, así como garantizar la transparencia en las transacciones comerciales. Para ello, establece una serie de medidas para la verificación de la identidad de los clientes y la detección de posibles operaciones sospechosas.
Las agencias inmobiliarias son sujetos obligados en España, así que deben cumplir con las obligaciones establecidas en la ley. Esto implica llevar a cabo un proceso de diligencia debida para identificar y verificar la identidad de sus clientes, manteniendo un registro de las operaciones que lleven a cabo. Además, las inmobiliarias deben comunicar a las autoridades competentes cualquier operación que puedan considerar sospechosa.
¿Dónde deben responder las agencias inmobiliarias por la Ley de Blanqueo de Capitales?
El SEPBLAC es el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias en España. Se trata de un organismo público que se encarga de prevenir y combatir el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo en España.
Y a este organismo es al que debemos responder nosotros en caso de detectar algún indicio de posibles infracciones en la normativa de blanqueo de capitales.
El SEPBLAC es responsable de supervisar y controlar que las entidades sujetas a la Ley de Blanqueo de Capitales cumplan con sus obligaciones en materia de prevención del blanqueo de capitales y financiación del terrorismo. Además, tiene la facultad de sancionar a las entidades que incumplen con sus obligaciones.
Entre las funciones del SEPBLAC se encuentran la elaboración de informes sobre riesgos de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo en diferentes sectores económicos, la recepción y análisis de declaraciones de operaciones sospechosas, y la colaboración con organismos internacionales en la lucha contra el blanqueo de capitales.
¿Cuándo debemos informar al órgano competente en blanqueo de capitales?
La norma nos dice que siempre se debe identificar a las personas que intervienen en una operación inmobiliaria en cuanto a la titularidad de los intervinientes en la misma
Según el artículo 17 de la Ley 10/2010, “Los sujetos obligados examinarán con especial atención cualquier hecho u operación, con independencia de su cuantía, que, por su naturaleza, pueda estar relacionado con el blanqueo de capitales o la financiación del terrorismo, reseñando por escrito los resultados del examen. En particular, los sujetos obligados examinarán con especial atención toda operación o pauta de comportamiento compleja, inusual o sin un propósito económico o lícito aparente, o que presente indicios de simulación o fraude.”
Los expertos y el propio SEPBLAC recomiendan que determinadas operaciones sean examinadas con más celo. Es lo que denominan operaciones de riesgo, que pueden consultarse en este catálogo, que habla de las concretas para las agencias inmobiliarias. En resumen, son las siguientes:
Transacciones en efectivo
Las inmobiliarias deben tener especial cuidado en las transacciones en efectivo, ya que son más difíciles de rastrear y pueden ser utilizadas para lavar dinero. La ley establece un límite máximo de 15.000 euros para las transacciones en efectivo, por lo que las inmobiliarias deben asegurarse de que todas las transacciones en efectivo que realizan se ajustan a este límite.
Identificación de los clientes
Las inmobiliarias deben verificar la identidad de sus clientes y realizar una diligencia debida para conocer la procedencia de los fondos. Esto incluye la obtención de información sobre el origen de los mismos y la actividad económica de sus clientes.
Operaciones con países o territorios considerados de riesgo
Las inmobiliarias deben tener especial cuidado en las operaciones con países o territorios considerados de riesgo, ya que existe un mayor riesgo de que se utilicen para actividades ilícitas. En estos casos, se deben aplicar medidas de diligencia debida reforzada.
Operaciones con personas políticamente expuestas
Las inmobiliarias deben prestar especial atención a las operaciones con personas políticamente expuestas, es decir, aquellas que ocupan o han ocupado cargos públicos relevantes en el país o en el extranjero, así como sus familiares y allegados. En estos casos, se deben aplicar medidas de diligencia debida reforzada.
Operaciones con empresas pantalla
Las inmobiliarias deben tener cuidado en las operaciones con empresas pantalla o shell companies, que pueden ser utilizadas para ocultar la procedencia de los fondos. En estos casos, se deben aplicar medidas de diligencia debida reforzada para identificar al beneficiario real de la transacción.
¿Qué pasa si la agencia inmobiliaria no cumple lo que dicta la norma sobre blanqueo de capitales?
El incumplimiento de estas obligaciones puede llevar a la imposición de sanciones económicas y penales. Por lo tanto, es importante que las inmobiliarias en España cumplan con las obligaciones establecidas en la Ley de Blanqueo de Capitales para evitar consecuencias negativas para su negocio.
En caso de que una inmobiliaria no cumpla con las obligaciones establecidas en la Ley de Blanqueo de Capitales, puede enfrentarse a sanciones administrativas, civiles y penales, dependiendo de la gravedad y reiteración del incumplimiento.
Entre las sanciones administrativas que pueden ser impuestas a una inmobiliaria se encuentran:
- Apercibimiento o amonestación por escrito
- Multas económicas que pueden llegar hasta un millón de euros o el doble del beneficio obtenido por la operación incumplida
- Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio de la actividad
- Prohibición temporal o definitiva para realizar determinadas operaciones o actividades
Además, también puede haber consecuencias civiles, como la obligación de pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados a terceros, y penales, como la imposición de penas de prisión para los responsables de la inmobiliaria, en caso de haber cometido delitos graves, como el blanqueo de capitales.
¿Qué medidas debe tomar la agencia inmobiliaria contra el blanqueo de capitales?
La agencia inmobiliaria debe tener un plan y protocolo para estos casos y comprobar todas las operaciones que sean susceptibles de fraude ante la norma. Algunas acciones imprescindibles son:
- Documentar el análisis previo del riesgo de su negocio
- Contar con un manual de prevención del blanqueo de capitales
- Constituir un órgano de control interno
- Realizar un examen por un experto externo que valide la adecuación de las medidas implementadas para prevenir el blanqueo de capitales
- Establecer un plan anual de formación para los empleados
- Obligación de nombrar un representante ante el SEPBLAC
De estas obligaciones quedan exceptuadas las agencias inmobiliarias con menos de diez trabajadores y cuyo volumen de negocios anual o balance general no supere los dos millones de euros, excepto de la de nombramiento de un representante. No obstante, es muy recomendable que, aunque no sea obligatorio, la agencia inmobiliaria documente el análisis previo del riesgo de su negocio y cuente con un manual de prevención de blanqueo de capitales.
