Estas últimas semanas los compradores extranjeros han estado en el punto de mira, y no es para menos. El pasado 1 de enero Justin Trudeau, el primer ministro de Canadá, aprobó una ley a través de la cual se prohíbe a los extranjeros la compra de un inmueble en el país. El objetivo de esta medida es detener el aumento de precios de la vivienda.

De hecho, según CREA (The Canadian Real Estate Association) el precio medio de las viviendas en Canadá empezó situándose en los 749.541 dólares en el mes de enero de 2022, un 17,56% más que en el mismo mes de 2021, que estaba en los 617.957 dólares. El precio escaló en febrero hasta alcanzar su punto más álgido: 816.611 dólares, un 17% más que en 2021. No obstante, a partir de ese mes fue bajando paulatinamente hasta situarse en los 626.318 dólares en el mes de diciembre.

Pero… ¿Son tantos los extranjeros que compran vivienda en Canadá? Según el censo de Statistics Canadá el país cuenta con una población de 36.991.981 personas, de las cuáles 8.361.505 personas son inmigrantes, es decir, un 22,6% de la población.

Sabiendo todo esto… ¿podría aplicarse lo mismo en España?

España y Canadá, dos realidades muy distintas

Uno de los aspectos que hay que tener en cuenta es que Canadá y España son dos países muy distintos, por lo tanto, el problema de vivienda de cada uno de ellos es diferente.

“En España la presión se centra en personas que mantienen la residencia, reciben ingresos y pagan servicios. En Canadá, en cambio, el problema añadido es que hay muchos que mantienen la residencia fiscal en Estados Unidos, pagan sus impuestos (baja tributación) allí y luego viven en Canadá con servicios superiores, una tendencia que crece por el teletrabajo de muchas profesiones”, explica Antonio Gallardo, experto de iAhorro.

A estos se les conoce como no residentes. Canadá cuenta con 924.850 personas en esa situación, un 2,5% de la población. Por lo tanto, es probable que prohibiendo la adquisición de la vivienda a un 2% de los habitantes no consiga el efecto que se busca.

¿Y qué ocurriría en España? Hay que recordar que tan solo podría extenderse la prohibición a los ciudadanos de fuera de la Unión Europea, personas que suelen adquirir la vivienda en zonas turísticas.

“La bajada de precios podría apreciarse en lugares muy tensionados por demanda extranjera, como Islas Canarias, Islas Baleares o Costa del Sol, pero creo que se buscarían otras formas para “saltarse” la norma como constituir una sociedad mercantil española para comprarla”, asegura Gallardo.

Otro factor a tener en cuenta es el perfil del comprador extranjero.  El CEO de SonneilAlfredo Millá asegura que “el tipo de vivienda que demanda el comprador nacional no es el mismo que el que busca el comprador extranjero. Por ejemplo, este opta más por obra nueva que el español gracias al mayor nivel de renta, que le permite invertir más en casas nuevas, modernas y construidas con materiales de las mejores calidades”.

Además, hay que tener en cuenta que las viviendas que suelen comprar los extranjeros tienen un precio por encima de la media. “En 2021, el 8,96% de los extranjeros que compraron casa en España eligieron viviendas de precio igual o superior a 500.000 euros, alcanzando igualmente el máximo nivel desde que se estudian estas transacciones.”, subraya el CEO de SonneilMillá.

El Colegio de Registradores de España señala que precio de una vivienda por metro cuadrado es de 1.958 euros. Asimismo, según el Instituto Nacional de Estadística (INE) las viviendas en España suelen tener 83 metros cuadrados de media, por lo tanto, el precio medio de los inmuebles es de 171.146 euros. Esto significa que el hecho de que los extranjeros dejen de comprar viviendas de 500.000 euros no va a tener un impacto general en las viviendas con precio medio. “Este tipo de producto es absorbido por el cliente internacional, ya que el nacional no demanda propiedades con un precio medio tan alto”, añade Millá.

El veto ruso y las ‘golden visa’

Una de las medidas que adoptó el Gobierno de España cuando estalló la guerra entre Rusia y Ucrania fue cancelar las GoldenVisa a los ciudadanos rusos. Pero… ¿en qué consisten?

Las GoldenVisa son un mecanismo aprobado por el Gobierno de Mariano Rajoy en 2013 con el objetivo de atraer inversión extranjera a España. De esta manera buscaban la creación de puestos de trabajo en el país.

Una de la forma de conseguir una ‘golden visa’ es comprando una vivienda sin hipoteca con un importe superior a los 500.000 euros. De esta manera se puede conseguir un permiso de residencia de un año.

No obstante, la cancelación de este visado no supuso un gran impacto en el mercado. “No fue la cancelación de la Golden Visa lo que más influyó, sino la exclusión de varios bancos rusos del sistema de pagos internacionales Swift y el resto de las sanciones impuestas a Rusia”, asegura Alfredo Millá, CEO de SonneilHomes.

De hecho, tampoco provocó un gran impacto en la compra de vivienda. “Los números absolutos muestran que la práctica totalidad de las nacionalidades con más peso en las compras (franceses, alemanes, belgas y holandeses) se encuentran en niveles máximos de compras de los últimos años”, añade Millá.

¿Qué se podría hacer para bajar el precio de la vivienda en España?

Sabiendo que el veto de la compra de vivienda a los extranjeros no ayudaría a bajar el precio de la vivienda en España… ¿Qué se podría hacer?

Como se puede observar, en España el precio de la vivienda ha ido subiendo de forma paulatina. Este año la guerra entre Rusia y Ucrania y la inflación han provocado que el ritmo siga en ascenso.

“La principal solución es aumentar la oferta en zonas tensionadas”, asegura Gallardo. Esto significa que una de las alternativas es construir más en los lugares donde el precio de la vivienda es más elevado. De esta manera, la demanda será más alta que la oferta y bajará el precio.

En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, por ejemplo, se puede construir a las afueras de la ciudad y, de esta manera, proporcionar una respuesta a esa alta demanda.

No obstante, no es una solución que pueda aplicarse en cualquier zona. “Esta medida puede no ser compatible en algunas regiones por factores geográficos, como ocurre en Baleares”, subraya el experto de iAhorro. Al fin y al cabo, al ser una isla el terreno de construcción es más limitado.

Otra alternativa sería no penalizar a los propietarios que quieren vender su vivienda. “Cuando una persona vende un inmueble por encima del valor por el que la compróse le aplica el IRPF. El porcentaje de este impuesto dependerá del beneficio obtenido en la compraventa”, explica el experto de iAhorro. Además, otro impuesto que se debe pagar en estos casos es el de la Plusvalía Municipal, que consiste en el incremento que ha tenido el valor del terreno en el que se encuentra la vivienda. Estos dos factores pueden provocar que haya personas que se resistan a vender su inmueble.

Es por ello que se podría considerar que “el ayuntamiento bonifique a aquellas personas que vendan la vivienda por el precio estipulado por el consistorio”, propone Gallardo. De esta manera, estas personas no tendrían que pagar la plusvalía municipal ni estarían penalizados en la declaración. Por lo tanto, habría más personas vendiendo viviendas y, además, por menos precio.

Las VPO o Viviendas de Protección Oficial son otro instrumento que se podría utilizar para rebajar el precio de la vivienda. Se trata de inmuebles a los que si una persona accede puede optar a préstamos subsidiados, ayudas y subvenciones.Aumentando la oferta de este tipo de construcciones los futuros propietarios tendrían acceso a viviendas con condiciones más asequibles. No obstante, el número de este tipo de inmuebles ha caído en un 80% casi en una década, lo que significa que existe poca oferta de este tipo.

El alquiler podría ser un factor clave para conseguir este objetivo. “Si el precio de las viviendas en alquiler baja habrá personas que prefieran optar por esta vía, por lo tanto, el precio de los inmuebles se reajustará a la bajada del número de compradores”, asegura Gallardo. Dicho de otra manera, los dueños de las viviendas competirían a la baja, no al alza.

Para conseguirlo una alternativa es impulsar un plan por el que los propietarios puedan poner su piso en alquiler con un precio asequible a cambio de ciertas bonificaciones.

En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, existe el Plan Alquila, gestionado por los ayuntamientos de la región. Las viviendas que se encuentran dentro de este plan tienen un tope en el precio de alquiler y, a cambio, los arrendatarios tienen ciertos beneficios fiscales. Asimismo, tienen la tranquilidad de que percibirán la cuota mes a mes, puesto que el contrato se firma con el ayuntamiento correspondiente e incluye un seguro de impago.