En el negocio inmobiliario, el momento del cierre de la venta es muy delicado, ya que es el punto de fricción más importante entre la parte compradora y vendedora. Nosotros, como asesores, debemos intentar minimizar esa fricción y ponérselo muy fácil a ambas partes, puesto que han confiado en nosotros para gestionar esa compraventa. 

Uno de los puntos clave de ese momento tan delicado para asegurar que la venta se va a cerrar es el contrato de arras. Pero vamos a ver en qué consiste ese tipo de contrato.

¿Qué es un contrato de arras y cuáles son sus tipos? 

Un contrato de arras es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total. El vendedor, por su parte, se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.

Este tipo de contratos no tienen una regulación específica, ya que son contratos privados de compraventa, pero dentro de los tipos de arras hay que tener en cuenta que las únicas reguladas por el código civil son las arras penitenciales que vienen recogidas en el artículo 1454 del Código Civil. 

Arras confirmatorias

Consisten en una prueba o señal de celebración de la existencia o bien representan un principio de ejecución de una compraventa, un anticipo del precio total que las dos partes que participan en este proceso, el comprador y el vendedor, estipulan. Este tipo de pago se considera como un primer plazo del precio, por lo que la cantidad entregada en concepto de arras confirmatorias se imputa al precio final.

Arras penales

Se formalizan para garantizar el cumplimiento del contrato. En caso de incumplimiento por una de las dos partes, se perderían las arras o tendrían que abonarse por duplicado a la parte perjudicada, pudiendo exigir igualmente el cumplimiento del contrato. Es decir, no permiten desligarse del mismo. En el caso de cumplimiento de contrato, el importe estipulado como arras penales, se descontaría del precio final de compraventa, tal y como sucede también con las arras penitenciales.

Arras penitenciales

Conocidas también como “arras de desistimiento”, son las únicas que posibilitan a las dos partes de un contrato de compraventa desistir libre y legalmente del cumplimiento del contrato. Como en el caso de las arras penales, el desistimiento implica la pérdida del dinero adelantado o la devolución por duplicado

Si nosotros tuviésemos que recomendaros qué tipo de contrato de arras firmar, sin dudarlo os diríamos que siempre arras penitenciales, ya que son las únicas que nos aseguran que si hay un desistimiento por cualquiera de las partes se abonen esos “daños y perjuicios” y aseguren que podamos recibir nuestros honorarios de una manera segura. Y es que, aunque haya desistimiento, nosotros habremos cumplido nuestro trabajo de asesoramiento e intermediación. 

La importancia de firmar este tipo de documentos hace que le demos seguridad jurídica a ambas partes de que la operación se va a realizar, ya que al fin y al cabo es expresar en un documento privado lo que luego haremos de manera pública ante notario, en el momento de firmar la escritura de compraventa. Además, estaremos dando un plazo o fecha para realizar ese acto. 

¿Qué debe contener un contrato de arras?

Estas son las partes indispensables que debe contener un contrato de arras:

• Identificación de las partes que realizan el contrato de compraventa
• Manifiesto de quiénes son y cuál es la propiedad objeto del contrato
• Cláusula de intención y pago de la cantidad que se dejará en depósito por parte del adquirente
• Precio total de la compraventa
• Especificación del plazo en el que debe realizarse la compraventa (elevación a escritura pública ante notario)
• Dónde y cómo se hará el acto de entrega de llaves
• Quién paga y cómo se liquidan los impuestos y gastos derivados de la compraventa
• Declaración de cargas si las hubiese o declaración de que el inmueble está libre de cargas, gravámenes o vicios ocultos
• Cláusula de desistimiento y qué ocurre en caso de incluirse
• Firma de las partes

Con todo esto, tendremos un contrato de arras muy completo. Será bueno que antes de la firma del contrato lo pongamos a disposición de nuestros clientes para que lo vean y puedan pedir modificaciones en alguno de los pactos. Nosotros, como asesores, podremos explicárselo para así tener total transparencia con ellos y evitar, como decíamos, situaciones de fricción.