Por Ricardo Sousa, CEO de CENTURY 21 para España y Portugal

Tal y como se esperaba, el Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo (BCE) ha decidido elevar los tipos de interés de nuevo en 75 puntos básicos, de forma que el tipo de interés para sus operaciones de refinanciación se situará en el 2 %, mientras que la tasa de depósito alcanzará el 1,50 % y la de facilidad de préstamo, el 2,25 %.

Se trata de una subida que el mercado ya descontaba con el euríbor a 6 y 12 meses y que ya cotiza hoy al 2,106 % y al 2,725 %. Estos tipos, los más utilizados en los préstamos hipotecarios, están registrando tasas de crecimiento muy rápidas, anticipándose a estas subidas de tipos de interés del BCE. Esta decisión demuestra la clara voluntad del BCE de frenar la inflación y hacer de su política de lucha contra la inflación su principal prioridad, asumiendo los efectos colaterales que de ella se derivan.

A través del II Informe sobre Accesibilidad a la Vivienda que acabamos de presentar desde la red CENTURY 21 Iberia, hemos podido analizar el impacto en relación con el esfuerzo de los españoles a la hora de adquirir una vivienda, una situación que estamos siguiendo muy de cerca y que nos ha permitido cuantificar la evolución desde 2018 hasta la actualidad tomando como base unos tipos de interés posibles de hasta el 3% y el 5%.

En el caso de una subida de un punto supondría una tasa de interés del 3,80%, la tasa de esfuerzo subiría al 30% y en el caso de una subida de tres puntos colocaría el interés al 5,80%, con lo que la relación relación entre la deuda y los ingresos subiría al 37%.

Para las familias y los jóvenes que acaban de iniciar el proceso de compra de una vivienda el escenario de tipos euríbor se encuentra entre el 2% y el 3%, unos tipos de interés normales que continúan siendo bajos. Sin embargo, en base a los criterios de financiación actuales, que incluyen la reducción de los vencimientos medios de las hipotecas para los 30 y 35 años del préstamo, con tasas de esfuerzo entre el 35% y el 40% y con un LTV máximo del 80%, las familias y los jóvenes se verán obligados a replantearse el tipo de vivienda que buscan y a orientar sus preferencias hacia soluciones habitacionales dentro de los precios que puedan asumir. En este sentido, será normal que en el último trimestre de este año y en 2023 se produzca un descenso en el número de transacciones inmobiliarias. También se espera que los precios de las propiedades comiencen una fase de estabilización.

Por ejemplo, en la ciudad de Madrid en el año 2019 el precio medio de una vivienda de 90 m2 era de 307.409 euros (245.928 euros de financiación + 61.482 euros de fondos propios), lo que suponía una hipoteca de 789 euros mensuales que en relación a los ingresos suponía dedicar a este concepto un 22%. En  2022, el precio de esta misma vivienda de 90 m2 está en 311.040 euros (248.832 euros de financiación + 62.208 euros de fondos propios) y supone un pago mensual al banco con tipo de interés contratado en agosto/septiembre (TAN 2,8%) de 1.024 € lo que eleva la tasa de esfuerzo al 26%.

Debido a los criterios de concesión de crédito impuestos por el BCE y el BNE mencionados anteriormente, y también a los bajísimos niveles de concesión de crédito a la vivienda registrados hasta finales del primer semestre de 2018, no prevemos un incremento de oferta de nuevos inmuebles en el mercado como respuesta a un posible riesgo de impago por parte de los propietarios porque tanto las familias como las entidades financieras ahora están mucho mejor preparadas y menos expuestas a un riesgo de impago que en el periodo vivido entre 2008 y 2011.

Sin embargo, este no será el caso de las familias más vulnerables. Aquellas que tengan contratada un crédito hipotecario variable sufrirán las consecuencias de este incremento en los tipos de interés ya que a esta subida hay que añadir la disminución de su renta disponible como consecuencia del notable aumento de la inflación, que en España se ha situado en septiembre en el 8,9%. En este escenario, confío en la sensibilidad del Estado ante el desafío de estos españoles y hago un llamamiento al Gobierno y a los bancos para que, de manera coordinada y similar a lo que sucedió en la pandemia, se creen mecanismos de protección para las familias en estado de vulnerabilidad, que se encuentran con tasas de esfuerzo superiores al 50% en este período de alta inflación.

En este contexto, en el año 2023 se estima una caída de las transacciones de vivienda de un 15% y el precio de las casas lo hará un 0,9%, tendiendo casi a la estabilización. El nuevo rumbo de la política monetaria europea también va a tener un impacto directo en las personas que quieran comprar una vivienda y necesiten de una hipoteca, ya que, por un lado, los bancos van a ser más estrictos a la hora de analizar la capacidad financiera de los solicitantes de hipotecas para evitar la morosidad y, por otro, la subida de tipos encarecerá las cuotas mensuales.