Por María Matos
El comportamiento del precio durante 2021 ha sido determinante para medir la capacidad de restablecimiento del mercado de la vivienda de segunda mano. Si echamos la vista atrás, recordamos que en 2020 se detectaron caídas del precio de la vivienda, y se inició una ligera tendencia a la baja ocasionada por la pandemia. Un ciclo de moderación que resultó muy breve, ya que 2021 ya se inició con ascensos en el coste de la vivienda.
Sin embargo, aún con incrementos, la evolución del precio de la vivienda nos ha sorprendido gratamente durante el periodo de 2021. Gracias al Índice Inmobiliario Fotocasa hemos podido saber que la variación interanual se ha mantenido muy estable por debajo del 3% interanual, mostrando su pico más alto en marzo con un 2,9% y un mínimo de 0,3% en el mes de julio.
En cuanto al comportamiento social de los ciudadanos relacionados con el sector, hacía una década que el mercado no mostraba datos tan positivos de actividad inmobiliaria. La participación está por encima de los niveles previos al impacto de la pandemia, impulsada por el gran interés que se ha despertado por comprar vivienda. Por lo tanto, la compraventa ha reconquistado el sector implantando un auténtico boom por cambiar de vivienda que se ha despertado fortísimamente en regiones como Comunidad de Madrid (18%) o País Vasco (17%), seguidas de Cataluña (15%), Comunidad Valenciana (15%) y Andalucía (14%) según nuestros estudios de Fotocasa Research.
Lo más positivo es que hemos cerrado el 2021 con un aumento por debajo del 2% interanual en diciembre. Lo que indica que, durante el anterior ejercicio, el precio de la vivienda de segunda mano ha tendido a la estabilización. Lo más notable es que, aunque la demanda por comprar esté en máximos, no ha sido suficiente para que los precios acompañasen a este gran auge y se elevase así el coste de la vivienda. Esta demanda histórica no ha empujado los precios hacia subidas desorbitadas. Es una tendencia muy singular que sugiere que el sector inmobiliario se está comportando de manera ágil y eficaz a la hora de dar respuesta a la demanda surgida.
Las preferencias y necesidades habitacionales de los ciudadanos se han modificado debido al confinamiento generando una gran demanda por comprar vivienda. Conjuntamente, se requieren nuevas tipologías y características de vivienda haciendo que la luz natural y los espacios amplios con salida al exterior se hayan vuelto lo más cotizado del mercado. En nuestro portal, la búsqueda de chalets y fincas rústicas se ha incrementado desde el inicio de la pandemia una media de un 30% y los filtros de terraza y balcón se han disparado un 40%.
Las previsiones para 2022 son muy positivas. Será saludable que nos mantengamos entre aumentos moderados de en torno al 3% y 4% para no correr riesgo de acercarnos a una burbuja inmobiliaria. La continuación de los tipos en negativo podrá hacer que el mercado siga muy dinámico, aunque si la inflación sigue acechando, serán los inversores los que apostarán por este mercado, consolidado los activos inmobiliarios como un refugio la compra de viviendas como activos atractivos, seguros y con rentabilidad a largo plazo.
El alquiler, un mercado volátil
A punto de que se cumpla un año de descensos continuados en el precio del alquiler, nos encontramos ante la mayor transformación del mercado de las rentas de los últimos seis años. Un cambio de rumbo que no se producía desde 2015, ya que, desde entonces, el coste de los alquileres fue creciendo progresivamente hasta incrementarse un 41% en la tasa acumulativa.
Desde principios de 2021, el alquiler ha presentado un cambio de tendencia total con caídas muy pronunciadas -de hasta un -15% interanual en ciudades como Madrid o Barcelona-. Incluso ha sufrido la mayor bajada de la última década, con un -6,1% interanual en octubre, lo que significa el mayor descenso registrado desde noviembre de 2011 (-6,4%). Esta alteración es propiciada por la caída de la demanda en las zonas más céntricas de las grandes ciudades, y el debilitamiento en la participación de las franjas de edad más maduras, que han reducido su interacción con este mercado, lo que ha provocado la moderación y regulación de los precios de manera natural.
La caída del alquiler ha marcado claramente el 2021 y seguirá siendo la tendencia para la entrada de 2022, ya que en febrero cumpliremos los 12 meses consecutivos de desaceleración del precio del alquiler en España. Una circunstancia que impactará en los bolsillos de los ciudadanos y que ayudará a mejorar su accesibilidad a la vivienda en las zonas tensionadas después de años de intensas subidas.
No podemos olvidar que la gran problemática que tiene este sector es la falta de vivienda en renta, la principal responsable de que las zonas más céntricas de las ciudades presenten precios altos y se encuentren tensionadas. En la actualidad, solo el 24% del parque de viviendas en nuestro país es de alquiler, y el 76% restante son viviendas en propiedad. De hecho, nuestra oferta de vivienda en alquiler aún está lejos de la media europea, que se sitúa en el 34%.
Por ello, para que el alquiler continúe siendo uno de los pilares fundamentales del mercado de la vivienda es preciso que las políticas y medidas aplicadas a este mercado ofrezcan seguridad jurídica a propietarios y protección a los inquilinos de igual manera. Se hace necesaria la colaboración público privada, a través de la cual se amplíe el parque público de vivienda en alquiler, mediante el fomento de la puesta de inmuebles en el mercado y el aumento de vivienda social y asequible. Son cuestiones que resultan cruciales para crear un clima de estabilidad.
Esta transformación de los precios del alquiler a la baja probablemente acabe su tregua de descensos durante el primer trimestre del año, pero si queremos que se mantenga estable en el tiempo, se debe transmitir confianza por parte de la administración pública, ya que es un mercado muy volátil frente a los cambios.
