El mercado inmobiliario español vive tiempos de bonanza: aumentan las operaciones mientras los precios siguen subiendo. Por supuesto que este panorama general tiene particularidades territoriales y que el largo ciclo electoral que tenemos por delante traerá novedades. Pero hay también factores globales que pueden incidir en la evolución del sector y que merecen atención. Del panorama local y del general hay cuatro aspectos macroeconómicos que conviene no perder de vista.

Desaceleración global

“La maduración del ciclo económico mundial, el menor respaldo de las políticas monetarias en las economías avanzadas y el impacto de los aranceles entre Estados Unidos y China están frenando la actividad global”. El Boletín Económico del Banco Central Europeo del pasado mes de diciembre (PDF) se mostraba así de rotundo respecto a las perspectivas para este 2019.

Nadie habla por el momento de recesión, sino de desaceleración, así que tampoco nos pongamos en lo peor. Pero conviene seguir atentamente la evolución de los grandes indicadores globales, porque a nadie en el sector se le escapa que el aumento de las operaciones en muchas zonas costeras tiene que ver con la entrada de inversores extranjeros.

Diferencias territoriales y elecciones

Es cierto que el mercado inmobiliario español lleva varios años al alza y que en 2018 el precio de la vivienda de segunda mano subió un 7,8% respecto al año precedente, de acuerdo con los datos que maneja Fotocasa (PDF). Pero eso no oculta que hay grandes diferencias entre unos y otros territorios.

La atracción de las grandes capitales (Madrid y Barcelona) y la importancia del turismo insular están detrás de subidas superiores al 10% en cuatro comunidades autónomas: Madrid, Canarias, Baleares y Cataluña. En el extremo opuesto se encuentra Murcia, con una caída del 3% en el precio del metro cuadro de vivienda usada.

Hay, por tanto, distintas velocidades en las subidas de precios que, en general, registran los inmuebles. A este escenario, ya de por sí complejo por las propias dinámicas de cada territorio, se le suma la incertidumbre política de los próximos comicios: habrá elecciones generales, pero también autonómicas y municipales, lo cual puede incidir directamente en la oferta y la demanda, en las políticas públicas de vivienda y suelo e incluso en la fiscalidad de la compraventa. Malos tiempos para los oráculos.

Pendientes del BCE

Los tipos de interés del euro, que establece el Banco Central Europeo, inciden directamente en la evolución del euríbor. Y este indicador sigue siendo, pese al incremento de las hipotecas a tipo fijo, el referente principal de las hipotecas en España. La disponibilidad de financiación barata depende, por tanto, de lo que decida el BCE.

Hasta hace unos meses se suponía que el BCE pondría fin a la política de estímulos que viene aplicando desde 2015 y que, progresivamente, volvería a incrementar los tipos de interés, que se mantienen el 0% desde 2016.  Pero esas incertidumbres globales que hemos citado y la propia situación económica de la zona euro parece que han enfriado los ánimos y que no habrá cambios a medio plazo.

Con todo, habrá que estar pendientes de cómo se maneja el presidente de la entidad, Mario Draghi, en los próximos meses y de qué planes trae quién le sustituya cuando acabe su mandato en noviembre.

El brexit

Desde el mismo momento que, hace casi tres años, se conoció el resultado del referéndum que arrojó un resultado favorable a la salida del Reino Unido de la Unión Europea, se viene hablando de las consecuencias de esta decisión en todos los ámbitos posibles. Y el inmobiliario no es una excepción.

Lo cierto es que los británicos siguen siendo una clientela importante para el mercado de vivienda español y que, a medida que se acerca el momento, aumenta la incertidumbre y preocupación por lo que pueda suceder cuando el brexit finalmente se haga efectivo.

Ahora mismo no hay nada seguro: podría producirse una salida desordenada; o puede alcanzarse algún tipo de acuerdo de última hora, tan del gusto de la negociación comunitaria; podría retrasarse la fecha ante la imposibilidad de hacerlo convenientemente; y en los últimos días, incluso, ha cobrado fuerza la posibilidad de un segundo referéndum.

En cualquier caso, muchos calendarios de agencias inmobiliarias de la costa española tienen marcada en rojo la fecha del 29 de marzo. En unas semanas se resolverá parte del misterio, aunque difícilmente eso pondrá fin a las dudas que este proceso ha suscitado.