Durante los 12 meses inmediatamente anteriores a que se desatase la crisis sanitaria del coronavirus el pasado mes de marzo, uno de cada tres españoles había realizado alguna acción en el mercado de la vivienda. El porcentaje exacto, un 31%, supone un incremento de tres puntos respecto al 28% registrado en 2019 y de 8 puntos respecto al 23% de 2018. 

La actividad inmobiliaria seguía incrementándose en febrero

Por tanto, los datos de Fotocasa Research, recabados a través de 5.000 encuestas realizadas durante la segunda quincena de febrero, reflejan que el nivel de actividad en el mercado inmobiliario seguía incrementándose de forma constante. Las muchas incógnitas sobre la desescalada y la incertidumbre económica complican los pronósticos. Por eso resulta particularmente interesante conocer a los demandantes de vivienda en propiedad que no llegaron a completar la operación antes de la crisis sanitaria. La lógica dicta que serán los primeros que vuelvan al mercado tan pronto como se reanude la actividad. 

Así, en el mercado de compraventa, en los doce meses que van de febrero de 2019 a febrero de 2020, un 10% de particulares buscaron vivienda para comprar. Aunque no llegaron a adquirir ningún inmueble. Este porcentaje supone un ligero incremento con respecto al año 2019 y es el doble del registrado en 2018 (5%). Mientras que en este mismo periodo la tasa de compradores que efectivamente han cerrado la operación se ha mantenido estable en torno al 4%.

La demanda no satisfecha de vivienda: el precio es un factor en contra

Es decir: el incremento de participantes en el mercado de compraventa en los últimos años tiene que ver con una demanda no satisfecha. Y, para un 62% de ellos, el motivo por el que no encuentran vivienda es el precio, que, aunque se estabilizó en 2019, limita la capacidad de compra en el tramo de 25 a 34 años. Un 18 % (diez puntos más que hace dos años) de los particulares que están en esta franja de edad intentó comprar vivienda en los últimos 12 meses sin conseguirlo.

En el mercado de alquiler también se había producido un incremento significativo de la demanda en los doce meses anteriores a la crisis sanitaria, aunque en este caso sí que hay un incremento de los contratos efectivamente cerrados (del 7 % registrado en 2019 al 8 % en 2020), mientras que la búsqueda inconclusa se mantiene estable (6 %). Ese 6 % de particulares que han buscado vivienda de alquiler, pero no la han encontrado atribuyen esta situación al precio en un porcentaje idéntico (62%) al registrado en el mercado de compraventa.

En conclusión, un 15 % de particulares mayores de 18 años buscaron, pero no encontraron, una vivienda (bien en alquiler, bien en propiedad) en los doce meses inmediatamente anteriores a la aparición de la COVID-19.  Y el principal motivo de este fracaso (para 6 de cada 10) fueron los altos precios. Estos datos apuntan, como se ha dicho, a una importante demanda insatisfecha que, si las condiciones económicas y laborales lo permiten, podría reincorporarse pronto al mercado atraídas por la corrección de precios que todos los análisis parecen anticipar.

Sólo uno de cada cuatro aspirantes a comprar logra adquirir una vivienda

Para conocer mejor esta demanda latente, merece la pena observar el conjunto de los mercados de compraventa y alquiler. Y comprobar el peso relativo de los que lograban cerrar la operación y los que no lo conseguían antes de la crisis sanitaria.

Como se puede ver en los siguientes gráficos, en el mercado del alquiler hay un porcentaje mucho mayor de demandantes de vivienda que logran cerrar una operación (el 59% de los que buscaron casa en arrendamiento), mientras que en el de compraventa el porcentaje es mucho más bajo (24%) y, lo que es aún más relevante, no ha dejado de descender desde el año 2018. Esto significa que tres de cada cuatro demandantes de una casa en propiedad no logran cerrar la operación.

Si nos trasladamos al otro lado del mercado, a la oferta de vivienda, encontramos que se repite el patrón: el porcentaje de operaciones cerradas es mucho mayor entre los arrendadores (86%) que entre los vendedores (44%).