Los datos de hipotecas correspondientes al quinto mes de 2024 dados a conocer por el INE reflejan un descenso mensual del 19,9% y una caída interanual del 18,2%.

Estas variaciones tan significativas son fruto de la comparación con épocas de festividad diferentes a las habituales, por lo que se producen desajustes en la actividad. Sin embargo, la tendencia de disminución en la firma de hipotecas es una realidad desde que los tipos de interés comenzaron a subir en 2022 junto al Euríbor. También existe un factor de incertidumbre económica que mantiene paralizado al 19% del potencial comprador de vivienda a la espera de que haya una posible reducción de tasas en el futuro. Así como el abultado incremento del precio de la vivienda, que puede llegar a desincentivar a los compradores.

En mayo se han firmado 27.435 hipotecas, una cifra que pone de manifiesto que las entidades financieras se siguen adaptando a las breves variaciones mostradas por el Euríbor durante el primer quinquemestre del año.

Es la primera vez en 2024 que el dato mensual no supera la barrera de las 30.000 concesiones y se vislumbra una trayectoria de vuelta a la normalidad tras los años de boom de actividad. Aun así, este número de firmas hipotecarias es positivo en un contexto de altos tipos de interés y con un Euríbor que todavía se resiste a volver a niveles por debajo del 3%, lo que resulta menos atractivo para los solicitantes de hipotecas.

Debemos tener en cuenta que desde que el Euríbor marcó máximos el pasado octubre (4,160%) ha presentado una senda de estabilización muy lenta, lo que ha propiciado que las entidades bancarias no hayan tenido un gran margen para ajustar sus ofertas hipotecarias. Aun así, los compradores de vivienda muestran confianza en el mercado y en su capacidad para asumir deudas a largo plazo.

Desde Fotocasa Research, detectamos que la demanda de adquisición se sitúa por encima de las cifras de prepandemia, por lo que las subidas de tipos no han congelado la demanda latente, sino que están afectando a la ‘sobredemanda’ surgida.

Gracias a nuestros estudios sabemos que solo un 19% de compradores han paralizado el proceso y que un 21% está esperando a la bajada de tipos para volver a interactuar con el mercado. Además, un 40% de compradores de vivienda no está solicitando hipoteca y la firma de créditos se está viendo más afectada que las compraventas, por ese cambio en el perfil del comprador. De hecho, según los datos de Fotocasa Research, el perfil del comprador que no necesita hipoteca ha aumentado en 8 puntos porcentuales desde la subida de tipos de interés.

Uno de los cambios más significativos que ha traído esta nueva política monetaria es la reducción de la demanda de vivienda del perfil habitual del comprador. Desciende quien se hipoteca para comprar una vivienda y quién lo hace solicita un crédito mucho menor.

Además, ahora se detecta un aumento de una figura con alta solvencia económica, con conocimiento en el sector inmobiliario y un alza de la demanda extranjera. Este perfil necesita menos ayuda financiera que el español medio porque cuenta con un poder adquisitivo más alto. Este nuevo demandante comienza a asentarse atraído por el valor refugio del ladrillo en nuestro país que frente a momentos de incertidumbre financiera busca invertir para sobrellevar el contexto económico.

Previsiones de actividad para 2024

La desescalada en los tipos por parte del BCE ya ha comenzado en junio, por lo que a partir de ahora comenzaremos a ver cómo el acceso a la vivienda mejora al rebajarse las condiciones de acceso al crédito hipotecario. La demanda de compra y con ella las solicitudes de préstamo volverán al mercado con fuerza en la última etapa del año. 

Sin embargo, el dinamismo del mercado inmobiliario dependerá de si la institución monetaria vuelve a bajar tipos o los mantiene hasta 2025. De momento, los indicadores de inflación apuntan a que podría haber un breve descenso en septiembre y tras este, continuar con la senda restrictiva escogida por el BCE.

El 2024 será un año que prevemos que irá de menos a más y en el que volveremos a ver cómo el mercado estará muy estimulado por la lucha hipotecaria que librarán los bancos. Ahora que el Euríbor ya lleva estabilizado unos meses, veremos las primeras rebajas para los hipotecados variables. Ese momento, será una buena señal para los compradores que llevan tiempo esperando a que las condiciones hipotecarias se reduzcan. Se prevé una nueva guerra hipotecaria entre las entidades financieras para conseguir el mayor número de ventas posible, así como la vuelta de las hipotecas fijas al escaparate bancario. Aun así, veremos cómo las firmas hipotecarias experimentarán una desaceleración más pronunciada en comparación con las transacciones de compraventa porque el perfil inversor seguirá teniendo gran peso en el mercado.