¿Cuál va a ser el impacto de las medidas de contención del coronavirus sobre el mercado inmobiliario? Es difícil hacer una predicción, pero analizar lo sucedido en China puede ofrecer algunas pistas.
De ello hemos hablado con Long Fang Hu, director general de Bafre, una inmobiliaria hispano-china que opera en Madrid desde hace 15 años. Conocedor del mercado en los dos países, nos cuenta cómo ve la situación allí y, sobre todo, qué puede ocurrir con los inversores extranjeros en España –sus principales clientes– a medio plazo.
Las perspectivas son buenas, siempre y cuando las empresas se adapten lo antes posible a la nueva realidad y garanticen al máximo la seguridad a sus clientes, tanto en las oficinas como en las visitas a las viviendas. Es más: algunas de las medidas que han adoptado estas semanas, como las visitas inmobiliarias por videoconferencia, pueden convertirse en una práctica habitual a partir de ahora.
Fotocasa: ¿Cómo ha sido el comportamiento del mercado inmobiliario chino en los últimos meses?
Long Fang Hu: En China el confinamiento comenzó en Wuhan el 23 de enero, y en el resto del país unos días después. Si hacemos el símil con Europa, Wuhan podría ser Italia y toda China el resto del continente. En términos económicos, donde más se ha sufrido es en Wuhan; en el resto de China el sufrimiento ha sido, dentro de la gravedad, más temporal. Por lo que respecta al mercado inmobiliario, el parón ha sido prácticamente total en todo el país en enero, febrero y principios de marzo, porque la gente no podía salir de sus casas para comprar vivienda. Es lo mismo que estamos viviendo aquí, pero con unas dimensiones mucho mayores.
Fotocasa: ¿Cómo ha reaccionado el mercado inmobiliario en China tras el confinamiento?
Long Fang Hu: A partir de mediados de marzo se empezó a relajar el confinamiento en buena parte de China. Yo he estado hablando con grandes empresarios del mercado inmobiliario de residentes en el país y lo que me dicen es que, respecto a las ventas del año pasado en el mes de marzo, el volumen de unidades de venta ha descendido un 30% en las ciudades principales. Es importante remarcar este punto, porque no es lo mismo grandes urbes que poblaciones más pequeñas. Aquí creo que pasará lo mismo: Madrid y Barcelona seguramente se recuperarán antes que León o Palencia, por ejemplo.
Desde mi punto de vista, creo que este descenso del 30% no es mucho para todo lo que ha podido sufrir la gente en estos meses. Hay gente con demanda contenida y necesidad de comprar para vivir, siempre y cuando su situación económica actual se lo vaya a permitir. Pero también hay un porcentaje alto de personas que no van a poder comprar. El perfil de comprador creo que va a ser más concreto y con motivaciones específicas: quiero una vivienda más grande, quiero vivir cerca de mis padres, etc. Ese es el perfil que ha estado comprando ya en marzo en China. Y también el perfil inversor, que también existirá aquí: personas con capital, recursos o dividendos para invertir seguramente se decantarán por producto inmobiliario. En China, tal y como pasa también en España, se tiene la mentalidad de salvaguardar el dinero en ladrillo, en el inmobiliario.
Fotocasa: ¿Y cuáles son las previsiones en China para los próximos meses?
Long Fang Hu: Hay que tener en cuenta que en China el Estado no va a centrar sus esfuerzos en el sector inmobiliario sino en el industrial y el consumo interno. En el ámbito inmobiliario la previsión es que ayude a facilitar, agilizar y tener una evolución constante, pero no lo van a potenciar para empujar la economía. Es decir, harán que se mantenga, que no baje pero que tampoco se dispare. Creo que rebajarán las cargas fiscales y los tipos de interés, e inyectarán liquidez al mercado para que la gente pueda acceder a la vivienda con más facilidad. El objetivo es que el mercado inmobiliario sea constante y sostenible.
Fotocasa: ¿Cómo crees que va a afectar la nueva situación a los inversores chinos que compran en España?
Long Fang Hu: Después de hablar con las agencias más grandes de China, con las que colaboramos, y con nuestras propias sedes allí, lo que vemos es que la situación sanitaria ha hecho que se hable mucho de España, ahora todo el mundo ha oído hablar del país. A corto plazo va a depender mucho de cómo se gestione la situación actual, y eso depende del gobierno. Pero a medio o largo plazo, va a tener un efecto positivo, porque se va a tener un mayor conocimiento de España. Y cuanto esto pase y se olvide, porque al final todo se olvida, va a haber interés en nuestras ciudades y en nuestro producto. Va a haber muchas oportunidades de inversión que a este tipo de cliente le pueden interesar, van a ver qué les puede ofrecer España para venir a vivir aquí o para invertir aquí. Yo creo que a medio o largo plazo, para finales de este año o principios del que viene, tendremos una oleada de clientes chinos que van a venir a comprar.
Fotocasa: ¿Cuál es vuestra situación actual respecto a los clientes chinos que quieren comprar en España?
Long Fang Hu: Ahora mismo tenemos mucha demanda también, pero la gente no puede venir. Los vuelos están restringidos, y aunque no lo estuvieran, no vas a viajar a la otra punta del mundo si no tienes necesidad, no te vas a arriesgar. De hecho, antes de que se decretara el estado de alarma en España, nosotros ya nos habíamos adaptado.
Desde enero hemos estado haciendo visitas a los inmuebles por videoconferencia y hemos podido ofrecer inmuebles a nuestros clientes en China sin que tengan que desplazarse a España. Es evidente que esta forma de vender precisa de un periodo de maduración para que el cliente se acostumbre, pero sobre todo para el cliente inversor, que no viene a vivir, creo que se podrá hacer de forma muy eficiente.
Fotocasa: ¿Qué medidas habéis tomado para adaptar vuestro funcionamiento a la situación actual?
Long Fang Hu: Como empresa estamos viendo qué podemos hacer, o qué estamos haciendo ya, para adaptarnos a las necesidades de nuestros clientes. Seguimos teniendo demanda, nos siguen llamando clientes que buscan piso para comprar. Como ahora no se pueden visitar las viviendas, hay dos opciones: decirles que ya les llamarás cuando acabe el confinamiento o buscar soluciones. Nosotros, como ya contábamos con visita virtual para nuestros clientes en China, estamos usando la tecnología que ya teníamos también para clientes de aquí. Es más, además de esas visitas más impersonales, estamos haciendo también visitas mediante videollamada, durante las cuales nuestro asesor puede ir enseñando cada detalle de la casa y resolviendo dudas sobre la marcha.
Evidentemente, eso no sustituye a la visita presencial. Por eso ofrecemos hacer una reserva mediante depósito condicionado a ver la vivienda cuando se pueda realizar. Esto adelanta mucho trabajo y, de cara al fututo, puede ser una metodología que se puede mantener. Esta visita por videollamada no es definitiva, pero ayuda a descartar opciones que no interesan al comprador. En vez de invertir tiempo y desplazamientos, se hace una primera visita virtual, más real que simplemente ver fotos y que permite apreciar mucho mejor las dimensiones y posibilidades de los espacios. La visita física se realiza solo a aquellas viviendas que sí cumplen con todos los requisitos del cliente.
Al final esta situación nos va a llevar a agudizar en ingenio, no solo durante el confinamiento, sino para mejorar como sector a largo plazo. Del mismo modo, creo que el teletrabajo también ha venido para quedarse. Y, aparte de lo que pueda hacer el gobierno, nosotros como personas, como empresas y como trabajadores tendremos que poner de nuestra parte para mejorar la seguridad. En nuestras sucursales en China ya hemos implementado medidas específicas, con un extenso protocolo interno que aplicaremos también aquí cuando se levante el estado de alarma, independientemente de que lo diga el gobierno o no. Vamos a garantizar la seguridad para nuestros trabajadores, para los clientes que vengan a nuestras oficinas y para los propietarios que nos reciban en sus casas. Esta última parte va a ser muy importante para el sector.
Fotocasa: ¿Y cómo esperas que evolucione en general el mercado de compraventa de vivienda en España?
Long Fang Hu: Se va a negociar mucho más el precio con los propietarios, porque la oferta aumenta y la demanda baja. Habrá que ajustar el precio para que se pueda vender la vivienda. Y lo que va a pasar es que quien regularice antes el precio, venderá primero. Cuanto más tiempo pase va a ser peor. Seguramente habrá ahora mismo propietarios de viviendas, locales o suelo que pensarán esperar a ver qué ocurre después del confinamiento con la esperanza de que no sea tan grave. Creo que eso es engañarse a uno mismo y no ser realista. Quien primero regularice su oferta a la demanda del mercado tendrá mucha más probabilidad de vender. Quienes esperen a que todos hagan lo mismo perderán esa ventaja competitiva. Quienes realmente tienen necesidad de vender no se lo deben pensar mucho. Quienes no tengan necesidad pueden esperar año y medio o dos años y ver qué ocurre con el mercado.
Fotocasa: Buena parte de vuestros clientes inversores compran para alquilar. ¿Cómo crees que se va a comportar el mercado del alquiler en España en los próximos meses?
Long Fang Hu: El mercado del alquiler va a seguir siendo muy interesante. Habrá más oferta, y eso es positivo para que se regularicen los precios. Pero también habrá más demanda, porque mucha gente que iba a comprar se decantará por alquilar. En las grandes ciudades, además, puede crecer aún más la demanda por parte de gente que se traslade por motivos laborales desde regiones con peores perspectivas económicas y que van a tener una necesidad habitacional mayoritariamente de alquiler.
