Alquiler Seguro presenta hoy los resultados del ‘IV Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’, con el objetivo de comparar las diferentes rentabilidades que ofrece cada modelo en las ciudades de Madrid y Barcelona.
Los datos presentados en este análisis muestran en qué punto la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico puede equipararse al retorno proveniente de inmuebles de alquiler residencial, dependiendo en la zona en la que esté ubicada y atendiendo a factores como el grado de ocupación, los gastos o la tributación.
Cabe destacar como la expansión de la COVID-19 a partir del mes de marzo en España, ha influido en la evolución de cada uno de los modelos. En concreto en la ciudad de Madrid, en los últimos seis meses, el número de viviendas destinadas al alquiler turístico ha descendido un 29%, teniendo durante el mes de julio una ocupación media del 40%.
Por su parte, en la Ciudad Condal, las viviendas destinadas al alquiler a turistas han descendido hasta el 32%, siendo la ocupación media desde marzo del 40%. En los distritos que conforman la ciudad de Madrid, la rentabilidad de las viviendas destinadas al alquiler turístico se equipara con la del residencial cuando existe un 80% de ocupación, o lo que es lo mismo: tenerlo alquilado más de 24 noches al mes, 36 noches más al año que durante 2019.
En el caso de Barcelona, el porcentaje mínimo de ocupación en la mayoría de los distritos ha ascendido respecto al año anterior del 60% (18 noche de ocupación), a más del 70% (más de 21 noches al mes).
Madrid: El alquiler turístico solo equipara la rentabilidad del residencial si se logra un 80% de ocupación
El estudio comparativo entre las dos modalidades de alquiler refleja las variaciones existentes entre los diferentes distritos de Madrid. El análisis estudia cada distrito por separado, ya que no se puede tratar a toda la ciudad por igual.
El ‘IV Estudio comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’ elaborado por Alquiler Seguro revela que en la capital de España existen zonas dónde la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico no puede ni equipararse ni superar a la de los arrendamientos tradicionales. Concretamente, estos distritos son: Arganzuela, Centro, Ciudad Lineal y Puente de Vallecas.
Tras estos, los distritos de Barajas, Chamberí, Fuencarral el Pardo, Salamanca, Tetuán, Vicálvaro y Villaverde requieren de una ocupación mínima del 70%, esto es, de 21 noche todos los meses.
Por su parte, en el resto de los distritos que conforman la ciudad de Madrid (Carabanchel, Chamartín, Hortaleza, Latina, Retiro, San Blas, Usera y Villa de Vallecas) la rentabilidad de ambos modelos de alquiler se equipara cuando la vivienda tiene una ocupación mínima del 80%. En estas zonas, los propietarios deben tener un inquilino en su vivienda 24 noches todos los meses.
Las zonas dónde una vivienda destinada al alquiler turístico necesita un menor porcentaje de ocupación para igualar la rentabilidad del residencial son los distritos de Moncloa-Aravaca y Moratalaz, donde es necesario que habite un inquilino un mínimo de 18 noches (60% de ocupación).
Barcelona: es necesaria una ocupación mínima de 21 noches para que las rentabilidades se igualen.
En Barcelona tampoco se puede estudiar la ciudad por igual debido a las diferencias existentes entre cada uno de los diez distritos de la Ciudad Condal. El distrito donde la ocupación tiene que ser menor para que la rentabilidad entre el alquiler turístico y el residencial se equiparen es Nou Barris. En concreto, en esta zona los propietarios necesitan tener una ocupación del 60% (18 noches) todos los meses. Mientras que, en los distritos de Eixample, Gracia, Horta Guinardó, Sant Andreu, Sants Montjuic y Sarriá- Gervasi el rango se eleva al 70%, dicho de otra forma, el propietario debe tener alquilada su propiedad 21 noches.
En el caso de los distritos de Ciudat Vella, Les Corts y Sant Martí el porcentaje de ocupación se sitúa en el 80% (24 noches) los propietarios de viviendas destinadas al alquiler turístico en estas zonas necesitan tener su vivienda ocupada más de tres semanas, todos los meses, para que esta modalidad de arrendamiento se iguale al residencial.
Diferencia en los gastos
Para analizar la rentabilidad de una vivienda, según la modalidad de alquiler, es necesario tener en cuenta diferentes parámetros como los ingresos, los suministros y tributaciones, la ocupación o la ubicación. En este sentido, los gastos son más elevados en los inmuebles turísticos porque el pago de algunos servicios como: la luz, el agua, el wifi o el gas, corresponden al propietario; mientras que el residencial los asume inquilino. Asimismo, en el apartado de los impuestos, el arrendador de un inmueble destinado al alquiler residencial puede desgravarse hasta el 60% de las tributaciones mientras que en el turístico no.
Por otro lado, también hay que tener en cuenta que la ocupación de viviendas destinadas al alquiler turístico es variable. En la mayoría de los casos, los días más proclives para la ocupación de un inmueble son los viernes, sábados, domingos y lunes; mientras que es sensiblemente más baja los martes, miércoles y jueves.
Antonio Carroza: “La crisis sanitaria, el incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”, principales factores para que los propietarios se decanten por el alquiler residencial
Los datos presentados en el ‘IV Estudio Comparativo sobre alquiler turístico vs residencial’ muestran que, para equiparar la rentabilidad de una vivienda destinada al alquiler turístico al residencial, en las ciudades de Madrid y Barcelona, se necesitan altas tasas de ocupación. En palabras de Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro: “Se necesita alcanzar un mínimo de ocupación todos los meses, algo que resulta complicado, más ahora en plena crisis sanitaria donde las restricciones de movilidad y la emergencia provocada por la COVID-19 ha ahuyentado a los turistas. A esto, hay que sumarle las estrictas normativas y requisitos municipales y gubernamentales para con este modelo de arrendamiento” En este sentido, resalta que, en la práctica totalidad de los distritos de Madrid y Barcelona, “ si la ocupación es menor del 70%, esta modalidad de alquiler no supera a la de los arrendamientos tradicionales, llegando a situarse en el 80% en muchos lugares”, argumenta Carroza.
En los últimos seis meses el alquiler residencial ha experimentado un trasvase de viviendas del turístico promovido por la crisis sanitaria, no obstante, y tal y como apunta el CEO de Alquiler Seguro: “Desde mediados de 2019 ya observábamos esta coyuntura pues las rentabilidades del alquiler turístico solo se equiparaban o igualaban al residencial en lugares con una gran concentración turística, lo que provocaba que muchos propietarios se inclinaran por el modelo residencial debido al incremento de la demanda, la duración y la estabilidad”.
