“Los datos son contundentes. El año pasado se cerró con más de 450.000 transacciones realizadas y para este ejercicio se prevé alcanzar o superar el medio millón de operaciones”.

Presente, pasado y futuro. Son las coordenadas que cualquier analista suele manejar a la hora de exponer sus conclusiones. Las mías, ahora que ya hemos superado el cuarto de siglo como testigo inmobiliario, también se basan en estos parámetros existenciales. Un negocio inmobiliario que es clave en la economía de los países civilizados. Y una industria que moviliza miles de millones de eurodólares en Estados Unidos, la Unión Europea y toda Asia. Todos los días se compran y venden miles de metros cuarados de edificios de oficinas, locales y centros comerciales, parques y polígonos industriales, solares y, por supuesto, pisos.

Estamos ante la culminación de un arduo y largo proceso de recuperación

Si hablamos del presente en España, la primera conclusión que hay que poner encima de la mesa es que la recuperación de la industria promotora inmobiliaria es un hecho. Tanto es así que en el primer semestre del año acaba de salir a bolsa una empresa del ramo, Neinor Homes. Además, se anuncian ya en el panorama inmediato postveraniego la posible salida de otras dos empresas promotoras al parqué español. Esta importante noticia supone, sin duda, la culminación de un arduo y largo proceso de recuperación del sector que comenzó en septiembre de 2013 aproximadamente y que se podría dar por finalizado este mismo año.

En estos tres últimos ejercicios la vivienda se ha vuelto a convertir en una gran protagonista de la economía. Los datos son contundentes. El año pasado se cerró con más de 450.000 transacciones realizadas y para este ejercicio se prevé alcanzar o superar el medio millón de operaciones. Bien es verdad que hay que diferenciar entre obra nueva y usada, y que la de segunda mano ha supuesto casi el 80 % de todas las operaciones. Un dato que nos demuestra que los ciudadanos quieren volver a vivir en los barrios céntricos de las urbes y no a veinte kilómetros o más.

Podrían cometerse los mismos errores que antaño

Todos los grandes mercados del residencial español, es decir, Barcelona, Madrid y la costa Mediterránea, con Málaga a la cabeza, se han recuperado. Las grúas han vuelto a poblar el horizonte y el público en general, tanto demandantes de primera vivienda como inversores, no paran de visitar los diferentes salones inmobiliarios que anualmente se celebran sobre la península. Por otro lado, los precios que están subiendo año tras año sí que podrían suponer un problema a medio y largo plazo porque pueden dejar a miles de jóvenes demandantes fuera del mercado de la propiedad o incluso del alquiler que está ya metido en un proceso burbujístico preocupante.

Si finalmente acaba el año 2017 con una subida de precios superior al 10 % entonces el mercado volverá a cometer los mismos errores que antaño. Recordemos la fatídica crisis del período 2007-2013 que tanto impacto recesivo provocó en la economía y en la sociedad española.  

El pasado. ¿Cómo va la liquidación del stock residencial? Pues parece que lento pero seguro. De aquellos 800.000 pisos vacíos y perdidos en el limbo inmobiliario, los expertos afirman que ya solo quedan menos de 300.000 unidades, y que poco a poco la labor de la SAREB, de los servicers y otros agentes inmobiliarios está drenando esta cantidad. Pero lo más interesante es el futuro del sector inmobiliario español. Si España que lleva ya varios años navegando con un viento a favor del 3 % de crecimiento anual de su “palo mayor”, su P.I.B., es capaz de mantenerlo unos cuantos años más, lo mejor está por venir.

La confianza ha retornado en la economía, se produce mucho más y mejor. Se exporta bien y rápido y año tras año se importan extranjeros y divisas sobre todo por el turismo. Nuestra riqueza nacional por excelencia. El paro va disminuyendo y la deuda de los hogares también pero, insisto, los precios no pueden ni deben volver a crecer exponencialmente por si volviéramos a tropezar con la misma piedra. Que nadie se vuelva loco.

El panorama inversor trae grandes noticias bajo el brazo

Finalmente, en lo referido al panorama inversor, el mercado inmobiliario ya está protagonizando la mayor parte de las grandes noticias de los dos últimos ejercicios. Todos los meses se compran y venden activos inmobiliarios de diversa índole. Tanto es así que los analistas han cifrado el volumen de inversión en el periodo 2014-2017 en alrededor de 40.000 millones de euros. ¿Qué buscan estos inversores? Sobre todo activos denominados prime y con una buena y segura rentabilidad. Torres emblemáticas, megacentros y superficies comerciales, locales o tiendas flag ships, suelo finalista, complejos logísticos bien situados y con mejores inquilinos y, grandes superficies residenciales. Sobre la mesa hay mucho dinero. Los procesos de expansión cuantitativa monetaria iniciados hace años tanto por la FED norteamericana, como por el BCE europeo, han dado sus resultados.

En Europa, todavía el Euríbor está por los suelos. Por todo ello no es de extrañar que, si ya hay cotizando más de 30 SOCIMIs (REITs anglosajones), encabezados por Merlin Properties, en los próximos meses salgan al parqué otras tantas. El sector ha vuelto a respirar y trimestre a trimestre está recuperando parte del terreno perdido en el anterior ciclo expansivo, periodo 2004-2006. Sin embargo, desde la revista METROS2 que llevo editando ya más de 25 años sabemos dos inevitables verdades. La primera es que los “ciclos” siempre se cumplen. La Ley de la Gravedad es, en ocasiones, cruel y todo lo que sube mucho acaba igualmente bajando.

Desde que en 1975 se proclamó la democracia en España los datos así lo demuestran. Y en segundo término, el hombre es ese singular animal que es capaz de tropezar dos y tres veces con la misma piedra. Si los mercados actuaran con suma prudencia el mundo del LADRILLO sería más fiable y seguro. Pero en Economía a ver quién es el valiente que frena un proceso especulativo y le pone puertas al campo. Si bien es verdad que ya todos los “semáforos” de la actividad económica e inmobiliaria lucen en verde, la experiencia acumulada y vivida durante el último cuarto de siglo nos previene. Ante todo prudencia.