Si has llegado a este momento en el largo camino de una transacción de compraventa inmobiliaria, solo te puedo dar mi más sincera enhorabuena. Estás a punto de alcanzar el éxito, sin embargo, aún no está todo hecho, así que, como dice el refrán, “no vendamos la piel del oso antes de cazarlo”.

Aunque como agentes inmobiliarios, nuestro servicio de asesoramiento e intermediación, conectando a un propietario vendedor con un comprador real que se compromete a adquirir el inmueble firmando un contrato de arras, ya estaría debidamente satisfecho, la realidad -y la praxis extendida para ofrecer un servicio de calidad- nos dice que la operación no acaba realmente hasta que no se cierra la transacción mediante la firma de la escritura ante el notario que otorga fe pública a lo acontecido.

Por este motivo es conveniente tener claro cómo debemos preparar la visita al notario y qué consejos debemos proporcionar a nuestros clientes -comprador y vendedor- para lograr que todo salga adelante de manera sencilla y sin incidencias.

Qué debe tener preparado el propietario en el momento de ir a notaría

Para poder realizar una venta de un inmueble es necesario explicarle a la parte vendedora qué documentos tiene que aportar, cuáles son imprescindibles y cuáles son recomendables. A continuación vamos a ver, a modo de esquema, cada uno de los documentos necesarios para vender un inmueble, especificando su obligatoriedad o recomendación, así como la necesidad de llevarlos el día de ir a firmar ante el notario:

Documentos obligatorios a presentar el día de la firma de la escritura ante el notario

• Documento de identificación en vigor: DNI, CIF, NIE, tarjeta de residencia o pasaporte (en este caso adjuntando también el NIF).
• Estado civil. En caso de matrimonio con régimen de separación de bienes se ha de presentar la escritura de capitulaciones matrimoniales inscrita en el registro civil donde conste el matrimonio.
• Título de propiedad sobre el inmueble objeto de transacción. Deberás presentar la escritura original de propiedad, herencia o donación.
• Contrato de arras y fotocopia de todos los cheques o transferencias que el comprador haya realizado al vendedor antes de la firma.
• Certificado de inspección técnica de edificios (ITE). Es obligatorio solo en el caso de que la antigüedad del edificio -según el baremo dispuesto por cada comunidad autónoma- así lo exija.

En caso de existir causa justificada para no llevarlo en el momento de la firma, el comprador puede exonerar al vendedor de presentarlo siempre que se le haya notificado previamente acerca de la situación de la finca y ambas partes hayan acordado efectuar la compraventa en estas condiciones. Ante esta situación, el notario dará fe de ello en la escritura.

• Certificado de eficiencia energética. El Real Decreto 235/2013 de 5 de abril de 2013 lo establece como obligatorio desde el 1 de junio de 2013, para toda vivienda, local u oficina que se pongan en venta o alquiler. En él se detalla la energía que consume la vivienda representado en un baremo de menor (letra A) a mayor (letra G).
• Cédula de habitabilidad. Es obligatoria en algunas comunidades autónomas (p.ej.: Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, La Rioja, Murcia o Navarra). Es el documento que acredita que el inmueble es apto para su uso residencial.
• Comprobante del pago del último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En ocasiones es recomendable, además, solicitar en el ayuntamiento un certificado de estar al corriente de pago, para justificar que no existen deudas anteriores al último año pendientes.
• Certificado de estar al corriente de pago y libre de deudas con la comunidad de propietarios. Tras la venta, deberás notificar el cambio de titularidad de la vivienda por escrito al secretario de la comunidad o al presidente.
• Últimas facturas pagadas de los suministros. Es obligatorio presentar el día de la firma de la escritura ante el notario, las facturas de suministros -agua, luz y gas- para que el comprador pueda efectuar el cambio de titularidad. Es aconsejable, tras la firma del contrato, asegurarse de que se ha realizado el cambio de titularidad, y en caso de no ser así, reclamarlo al comprador o, en último caso, darte de baja.
• Certificado de deuda pendiente o deuda cero para cancelar la hipoteca. Es obligatorio presentarlo el día de la firma de la escritura solo si no ha sido levantada la carga en la nota simple del Registro de la Propiedad.
• Documento de aceptación de herencia. Solo en el caso de que la vivienda objeto de la compraventa sea heredada.
• Poder notarial. Solo será necesario en caso de no poder acudir personalmente a la firma y tener que nombrar otra persona que acuda en tu nombre y representación.

Documentos recomendables a presentar el día de la firma de la escritura ante el notario

• Nota simple del Registro de la Propiedad. No es obligatoria pero sí recomendable, ya que en ella no solo aparece quién es el propietario, sino que también consta la situación del inmueble en cuanto a cargas, hipotecas, servidumbres, etc.
• Estatutos de la comunidad de propietarios. Puede ser recomendable para entender el funcionamiento de la finca, así como para conocer disposiciones que afecten a la misma.
• Planos de la vivienda. No son obligatorios pero sí recomendables.

Y el comprador, ¿qué debe llevar el día de la firma ante notario?

Ya hemos visto lo que el propietario vendedor debe tener en cuenta en el momento de ir a visitar al notario, pero el comprador, también tiene que aportar ciertos documentos. Teniendo en cuenta nuestra posición de intermediarios como agentes inmobiliarios, debemos conocer también estos puntos para que nuestra labor sea completa y rigurosa.

Documentos que el comprador debe aportar el día de la firma de la escritura ante el notario

• Documento de identificación en vigor: DNI, CIF, NIE, tarjeta de residencia o pasaporte (en este caso adjuntando también el NIF).
• Estado civil. En caso de matrimonio con régimen de separación de bienes se ha de presentar la escritura de capitulaciones matrimoniales inscrita en el registro civil donde conste el matrimonio.
• Poder notarial. Solo será necesario en caso de no poder acudir personalmente a la firma y tener que nombrar otra persona que acuda en tu nombre y representación.
• Contrato de arras y fotocopia de todos los cheques o transferencias que hayas realizado al vendedor antes de la firma.
• Dinero pendiente para el pago de la vivienda. Habitualmente se suelen emplear alguno de los siguiente medios de pago, dependiendo de si hay o no hipoteca a cancelar:
• Cheque bancario nominativo a nombre del propietario.
• Transferencia OMF (Orden de Movimiento de Fondos) que va directamente a la cuenta de la hipoteca si existiera o bien a la cuenta del propietario.

Otros aspectos relevantes previos al día de la firma a tener en cuenta

• Realizar una visita de cortesía previa a la firma para comprobar el estado del inmueble. Es conveniente aprovechar esta visita para comprobar el estado general de la vivienda, supervisar los contadores de suministros y, en caso de que deba ser vaciada, que así lo esté.
• Antes de la firma, será obligatorio que el comprador pase un proceso de auditoría de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC) para comprobar que el dinero que va a emplear en adquirir el inmueble tiene un origen lícito.