Cómo interpretar correctamente la información del Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es un organismo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que refleja la situación jurídica de todos los inmuebles en España. En él consta quién es el propietario de una vivienda, cómo y cuándo se adquirió, y qué cargas, limitaciones o derechos de terceros recaen sobre ella.

La información registral es determinante para saber si una compraventa inmobiliaria puede llevarse a cabo con seguridad o si existen obstáculos que puedan impedirla. Interpretarla correctamente es esencial para anticipar riesgos, asesorar con criterio a las partes y garantizar que la operación se apoya en una base jurídica sólida.

Por qué el Registro de la Propiedad es clave (y en qué se diferencia del Catastro)

El Registro de la Propiedad es una institución pública cuya función principal es otorgar seguridad jurídica sobre la titularidad y las cargas de los inmuebles en España. A efectos legales, prevalece siempre lo que consta en el Registro frente a lo que figura en el Catastro.

El Catastro, por su parte, tiene una finalidad fiscal y descriptiva. Recoge datos físicos del inmueble y sirve como base para el cálculo de impuestos como el IBI, pero no acredita derechos de propiedad.

Antes de cualquier compraventa, el agente inmobiliario debe consultar el Registro y conocer la realidad jurídica completa del inmueble. No basta con revisar el Catastro ni con fiarse únicamente de la información facilitada por el vendedor.

Qué documentos ofrece el Registro y cuándo se debe pedir cada uno

En la práctica, los dos documentos más utilizados en una operación inmobiliaria son la nota simple informativa y la certificación registral.

Nota simple informativa

La nota simple es un documento de carácter informativo, sin pleno valor probatorio, pero fundamental para conocer:

• Los datos identificativos de la finca.
• La titularidad registral.
• La descripción del inmueble.
• Las cargas y gravámenes vigentes.
• Las limitaciones o notas marginales relevantes.

Aunque la ley no establece una caducidad formal, en la práctica bancos y notarías consideran recomendable que no tenga más de tres meses, para asegurar que la información está actualizada.

Certificación registral

La certificación registral acredita oficialmente el contenido del Registro de la Propiedad frente a terceros (juzgados, administraciones, etc.) y sí tiene pleno valor probatorio.

En la mayoría de compraventas residenciales, la nota simple es suficiente. Sin embargo, la certificación resulta clave cuando la operación presenta cierta complejidad. Suele solicitarse cuando:

• Existen conflictos o dudas relevantes sobre la titularidad.
• Hay o puede haber un procedimiento judicial.
• Se necesita una prueba sólida sobre cargas o anotaciones que afectan a la transmisión.

4 pasos para interpretar una nota simple

Una nota simple bien interpretada ofrece una radiografía jurídica muy precisa del inmueble. 

1. Datos identificativos de la finca

Además de tomo, libro y número de finca, aparece el IDUFIR o CRU (Código Registral Único), el verdadero “DNI” del inmueble.

Para evitar errores graves —como solicitar la nota de una finca distinta— es recomendable:

• Solicitar siempre la nota simple a partir del IDUFIR/CRU.
• Comprobar que este código coincide en todas las notas utilizadas durante la operación.

En este apartado también suele indicarse si la finca está coordinada gráficamente con el Catastro, un dato clave que se analizará más adelante.

2. Titularidad registral y estado civil

Este bloque indica quién es el titular del inmueble. Conviene comprobar:

• Que el titular registral coincide con quien afirma ser propietario.
• Si existen varios titulares (proindivisos, matrimonios, sociedades).
• Si hay usufructos a favor de terceros.
• Si el inmueble procede de una herencia y cómo se ha adjudicado.
  

La nota simple no siempre refleja toda la realidad civil. Por ejemplo, puede ser necesaria la firma de ambos cónyuges aunque solo uno figure como titular, o puede existir una sentencia de divorcio que afecte al uso de la vivienda.

Por ello, es imprescindible contrastar también:

• El estado civil de los titulares.
• El régimen económico matrimonial.
• La existencia de sentencias que afecten al uso o disposición del inmueble.

3. Descripción registral y coordinación gráfica con Catastro

La descripción registral incluye:

• Tipo de inmueble.
• Superficie.
• Linderos.
• Uso.
• Anexos vinculados (garajes, trasteros).

Desde la Ley 13/2015, el Registro puede indicar si la finca está coordinada gráficamente con el Catastro:

• Finca coordinada: Registro y Catastro coinciden en ubicación y superficie. Ofrece mayor seguridad jurídica.
• Finca no coordinada: pueden existir discrepancias entre Registro, Catastro y realidad física. No siempre es un problema, pero sí una señal de alerta ya que puede afectar a la tasación, a la concesión de la hipoteca o generar conflictos de linderos.

Ante diferencias relevantes, el agente debe:

• Detectar la discrepancia.
• Valorar su importancia.
  Analizar su impacto en la operación.

Ejemplos habituales:

• Diferencias de superficie entre Registro y Catastro.
• Terrazas cerradas no declaradas.
• Sótanos habilitados como vivienda sin constar registralmente.
• Garajes usados “de hecho” pero no vinculados a la vivienda.

4. Cargas, gravámenes y limitaciones

Es uno de los apartados más sensibles de la nota simple. Conviene distinguir entre:

4.1. Cargas económicas

Implican una responsabilidad de pago o afectación patrimonial:

• Hipotecas (vigentes o no canceladas registralmente).
• Embargos administrativos o judiciales.
• Afecciones fiscales.
  

Estas cargas deben cancelarse, asumirse o descontarse del precio antes de la compraventa. Una hipoteca “pagada” que no consta cancelada en el Registro sigue siendo una carga.

4.2. Limitaciones de uso o disposición

No siempre generan deuda, pero pueden impedir o condicionar la venta:

• Servidumbres (de paso, luces, vistas, instalaciones).
• Usufructos: alguien tiene derecho de uso aunque se compre la nuda propiedad.
• Prohibiciones de disponer: muy frecuentes en algunas donaciones y herencias, y pueden impedir vender durante un tiempo determinado.
• Condiciones resolutorias: la venta puede quedar sin efecto si no se cumple una condición (por ejemplo, pago aplazado).
• Viviendas de protección oficial (VPO/VPP): si la finca está sujeta a un régimen de protección oficial, la nota suele indicarlo. Esto implica: un precio máximo de venta, la posible necesidad de una autorización administrativa, y derechos de tanteo y retracto a favor de la administración.
• Notas de disciplina o afección urbanística: referencias a expedientes de obras ilegales, órdenes de restituir la legalidad, infracciones urbanísticas… Aunque no sean una “carga económica” inmediata, muchos bancos se niegan a financiar inmuebles con estas anotaciones.

Señales de alerta que un agente debe detectar al instante

Al analizar el Registro de la Propiedad, deben activar de inmediato el criterio profesional del agente inmobiliario, ya que pueden bloquear la operación o requerir actuaciones previas antes de avanzar hacia la firma de la compraventa.:

• Vivienda procedente de herencia en la que no se ha formalizado ni inscrito la aceptación hereditaria.
• Proindivisos en los que uno de los titulares no está localizable o no quiere vender.
• Hipotecas “pagadas” pero sin cancelación registral.
• Embargos activos sin un plan claro para su levantamiento.
• VPO en la que se pretende pactar un precio muy superior al que permite la normativa.
• Nota con afecciones urbanísticas por ampliaciones ilegales o expedientes de disciplina.
• Discrepancias de superficie importantes entre Registro, Catastro y realidad.

Cuando el Registro y el vendedor no cuentan la misma historia

Es muy habitual que el vendedor no conozca todos los detalles de la situación registral de su propiedad. No suele haber mala fe, sino desconocimiento de hipotecas antiguas, afecciones fiscales, VPO, prohibiciones de disponer, sentencias de divorcio, testamentos…

En estos casos el agente inmobiliario debe: 

• Exponer la información objetiva del Registro.
• Explicar sus implicaciones de forma clara y sencilla.
• Solicitar documentación complementaria como escrituras previas, cancelaciones, autorizaciones administrativas, etc.
• Recomendar la regularización de la situación antes de firmar arras o incluir condiciones suspensivas adecuadas y claras.

En conclusión

Saber interpretar correctamente la información del Registro de la Propiedad es una de las habilidades que más valor aporta al trabajo del agente inmobiliario. No se trata solo de entender un documento jurídico, sino de anticipar problemas, explicar con claridad la situación real del inmueble y evitar que la operación se bloquee cuando ya parece cerrada.