El valor de referencia catastral (VRC) es una de las herramientas fiscales más relevantes para el mercado inmobiliario actual. 

Para los profesionales del sector, entender cómo se calcula, cómo se aplica y cómo explicarlo correctamente a los clientes es esencial para evitar riesgos y discrepancias fiscales y garantizar un asesoramiento inmobiliario transparente y seguro.

Qué es el valor de referencia catastral

El valor de referencia catastral es un valor administrativo objetivo que estima el precio al que podría venderse un inmueble en condiciones normales de mercado, basándose en los precios reales de compraventas inscritas cada año ante notario y registradas en cada zona.

¿Cómo se determina el valor de referencia catastral?

Desde el 1 de enero de 2022, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, la Dirección General del Catastro -dependiente del Ministerio de Hacienda- lo utiliza para determinar la base mínima de tributación en las operaciones de transmisión de bienes inmuebles.

En la práctica, Hacienda toma como base imponible el mayor valor entre el precio declarado en la escritura y el valor de referencia asignado por el Catastro.

No se calcula de manera individual, sino mediante modelos estadísticos masivos aplicados a grupos de inmuebles con características y ubicación similares. Su función es sustituir la antigua comprobación de valores y fijar una base imponible mínima obligatoria en tributos como: 

  • El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
  • El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). 
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), en determinados casos.

Metodología de cálculo según la Dirección General del Catastro

El cálculo del valor de referencia lo realiza cada año la Dirección General del Catastro, de acuerdo con el procedimiento establecido en la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre. El método combina tres elementos esenciales:

    1. Datos reales de mercado: precios de compraventa formalizados ante notario el año anterior.
    2. Módulos de valor medio: determinados por tipo de inmueble (vivienda, local, garaje, suelo) y por zonas geográficas homogéneas.
    3. Factores de corrección: ponderan variables como antigüedad, localización o demanda, pero no el estado particular del inmueble (reformas, deterioro, etc.).

El valor resultante se multiplica por un coeficiente reductor del 0,9, fijado por ley, para evitar que el VRC supere el valor medio de mercado.

Ejemplo:
Si una zona presenta un precio medio de 2.000 €/m², al aplicar el factor 0,9 el valor de referencia resultante será 1.800 €/m². Multiplicado por la superficie catastral del inmueble, se obtiene el valor total que servirá como base fiscal.

Fuentes de datos y criterios de actualización anual

Las principales fuentes de información son las escrituras públicas de compraventa comunicadas por notarios y los registros catastrales oficiales. Con estos datos, el Catastro elabora anualmente los Mapas de Valores, que se publican en su Sede Electrónica y actualizan el valor de referencia cada 1 de enero.

Es importante saber que el valor puede variar año a año incluso aunque la propiedad no se haya vendido ni modificado. Por ello, los profesionales inmobiliarios deben consultar siempre el valor actualizado antes de cerrar una operación.

Diferencias entre valor de referencia, valor catastral y valor de mercado

A menudo se confunden estos tres conceptos, pero cada uno tiene una finalidad distinta y afecta a diferentes impuestos:

Tipo de valor Finalidad fiscal Uso principal Fuente de cálculo
Valor de referencia catastral Base mínima fiscal ITP, ISD y AJD Precios reales de compraventas
Valor catastral Base para impuestos locales IBI y plusvalía municipal Ponencias de valores del Catastro
Valor de mercado Precio real de compraventa Operaciones privadas Oferta, demanda y negociación

 

Ejemplo:
Una vivienda en el centro de Madrid puede tener:
  • Valor de mercado: 250.000 €
  • Valor catastral: 90.000 € (base del IBI)
  • Valor de referencia: 230.000 € (base mínima para ITP o ISD).

Cada uno cumple una función distinta dentro del sistema fiscal.

Cómo obtener el valor de referencia catastral de un inmueble

El valor de referencia puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo la referencia catastral o la dirección del inmueble.

También es posible solicitar en la misma Sede un certificado oficial que acredite el valor vigente de un inmueble, en una fecha determinada. Se trata de un documento especialmente útil en operaciones de compraventa, herencia o donación.

Ejemplo:
Si un agente va a gestionar la venta de un piso por 180.000 € y el valor de referencia es de 200.000 €, conviene advertir al comprador de que los impuestos se calcularán sobre esta última cifra, salvo que se impugne.

Impacto del valor de referencia catastral en la intermediación inmobiliaria

El VRC ha transformado el asesoramiento inmobiliario, incorporando una dimensión fiscal que el agente debe conocer y comunicar con claridad. Debes saber que:

  • Si el precio de venta es inferior al VRC, Hacienda puede exigir tributar sobre este último.
  • El agente debe anticipar y explicar el impacto fiscal al cliente.
  • El VRC también puede ser una herramienta de confianza, al servir como referencia oficial para justificar precios ante compradores y vendedores.
Ejemplo:

Si una vivienda se vende por 150.000 € y su valor de referencia es 165.000 €, Hacienda calculará el ITP sobre 165.000 €, salvo que el contribuyente aporte una tasación o un informe pericial que demuestre un valor inferior.

Preguntas frecuentes de los profesionales inmobiliarios

¿Se puede impugnar el valor de referencia catastral?

Sí. Si el contribuyente considera que el VRC no refleja la realidad del inmueble, puede recurrirlo ante la Administración Tributaria. El procedimiento habitual es la Tasación Pericial Contradictoria, que debe ir acompañada de un informe técnico realizado por un profesional cualificado.

Además, es importante seguir la evolución normativa: en 2025, el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite una cuestión sobre la legalidad del sistema de cálculo del VRC, por lo que podrían producirse ajustes futuros en su aplicación.

¿Qué hacer si el valor de referencia supera el precio de venta?

Si el valor de referencia es mayor que el precio pactado, el comprador deberá tributar sobre el VRC. El agente puede orientar al cliente en tres pasos:

  1. Revisar los datos catastrales (superficie, uso, antigüedad).
  2. Aportar una tasación profesional o informe técnico que justifique el valor real.
  3. Documentar el estado del inmueble (fotografías, informes de deficiencias, etc.) para respaldar la diferencia ante Hacienda.

Actualización y revisión del valor de referencia año a año

El valor de referencia se actualiza cada ejercicio fiscal mediante resolución de la Dirección General del Catastro publicada en el BOE.

Por ello, es recomendable que los profesionales revisen periódicamente los valores de los inmuebles de su zona para anticipar variaciones que puedan afectar a futuras operaciones.

Informar al cliente sobre estos cambios anuales refuerza la confianza y la percepción de profesionalidad del agente.

En conclusión

El valor de referencia catastral no sustituye al valor de mercado, pero marca el mínimo fiscal obligatorio en cada transmisión inmobiliaria.
Dominarlo es clave para asesorar con rigor, evitar reclamaciones y ofrecer un servicio integral.

Para los profesionales del sector, consultar, entender y explicar el VRC es tan esencial como conocer la evolución de precios de la vivienda o la demanda en su zona. Es, en definitiva, una de las competencias que diferencia al agente inmobiliario experto y preparado para entender cómo funciona y cómo adaptarse al mercado inmobiliario actual.