En un mercado tan competitivo como el inmobiliario, captar clientes en exclusiva es un tesoro. Pero, ¿qué supone firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria? Desde Fotocasa Pro te explicamos qué debes saber antes de ofrecer este tipo de acuerdo: sus ventajas, condiciones, contenido y dudas comunes sobre su rescisión.
¿Qué es un contrato de exclusividad inmobiliaria?
Primero, asentemos el concepto: un contrato de exclusividad inmobiliaria es un acuerdo entre propietario y agencia o agente inmobiliario con el que el profesional pasa a ser el único autorizado para comercializar un inmueble durante un tiempo. Esto implica que ninguna otra agencia o intermediario podrá ofrecer la propiedad mientras tanto.
Este contrato se formaliza por escrito, a través de documentos que en el sector llamamos de varias formas:
- Carta de exclusividad inmobiliaria
- Autorización de venta de inmueble con exclusividad
- Contrato de intermediación inmobiliaria en exclusiva.
Además, hay contratos de exclusividad inmobiliaria para alquiler (solo una agencia gestiona el arrendamiento) y contratos de exclusividad inmobiliaria con comprador. Este, menos habitual, se da cuando un agente representa a un solo comprador para encontrarle un inmueble que cumpla sus condiciones.
Sea cual sea el tipo y el formato, lo importante es que las cláusulas sean claras sobre derechos, deberes, duración y penalizaciones.
¿Qué tener en cuenta antes de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria?
Por experiencia, sabemos qué contenido tiene que incluir un contrato de exclusividad inmobiliaria, así como sus ventajas. Veamos ambas cuestiones.
Ventajas de la exclusividad inmobiliaria: cómo convencer al propietario
Uno de los mayores retos para un profesional inmobiliario es conseguir que el propietario firme un contrato para trabajar su inmueble en exclusiva. Para lograrlo, transmitir con claridad los beneficios de este tipo de acuerdo para el cliente es básico.
Pero, ¿cómo? Estas son las razones más eficaces para convencerle:
- Se evita la competencia entre agencias. El propietario no tendrá a varios agentes compitiendo entre ellos, lo que podría generar confusión o incluso depreciar el valor percibido del inmueble.
- Una sola estrategia, más efectiva. Al tener un único interlocutor, el plan de comercialización es coherente y profesional, con acciones bien coordinadas.
- Filtrado de visitas y mejor atención al comprador. El agente se compromete a presentar solo a compradores cualificados, sin visitas estériles.
- Más transparencia y comunicación continua. El propietario tendrá informes periódicos sobre la evolución de la venta y un feedback real del mercado.
- Compromiso por parte del agente. Al saber que es el único responsable de la venta, el profesional se implica al máximo para cerrar la operación.
- No hay sobreexposición del inmueble. Aparecer en demasiadas plataformas con diferentes precios o informaciones puede generar desconfianza en el comprador.
La clave es presentar la exclusiva como una colaboración basada en la confianza y objetivos comunes. Y, por supuesto, mostrar resultados previos con otros inmuebles ayuda.
Contenido del contrato en exclusiva
En cuanto al contenido y al modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria, se adaptará a cada operación. Aun así, hay elementos imprescindibles que aparecerán sí o sí:
- Datos de las partes. Es decir, del propietario y del profesional inmobiliario.
- Objeto del contrato. El inmueble a vender o alquilar, con una descripción completa.
- Duración. El plazo del acuerdo, para el que se recomiendan periodos prorrogables de entre 3 y 6 meses.
- Honorarios profesionales. Puede ser una cantidad fija o un porcentaje sobre el precio de venta o renta.
- Obligaciones del agente. Las acciones de marketing inmobiliario (publicidad, visitas, informes, etcétera) que vaya a llevar a cabo.
- Compromisos del propietario. Por ejemplo, no intervenir directamente ni trabajar con otros agentes.
- Cláusula de exclusividad inmobiliaria. Es la cláusula específica y detallada con las penalizaciones en caso de incumplimiento.
- Condiciones de rescisión. Recoge motivos justificados para terminar el acuerdo antes de tiempo.
A menudo, el contrato de exclusiva inmobiliaria se combina con hojas de encargo o encargos de gestión que refuerzan el marco legal del acuerdo.
¿Se puede anular un contrato de exclusividad con inmobiliaria?
En cuanto a consultas típicas, esta es una de las dudas más frecuentes entre propietarios y agentes que quieren ofrecer un servicio transparente. La respuesta es que sí se puede anular un contrato de exclusividad con inmobiliaria, pero bajo determinadas condiciones.
Cláusulas de rescisión
Un primer caso es cuando el contrato tiene una cláusula de rescisión anticipada en la que se establece una causa que justifica la anulación. Podrían servir de ejemplo estas:
- Incumplimiento de las obligaciones por parte del agente.
- Falta de actividad comercial o comunicación con el propietario.
- Venta del inmueble por parte del propietario a un tercero.
Eso sí, en ocasiones la rescisión anticipada puede conllevar una penalización.
Derecho de desistimiento
Otro supuesto es cuando una parte se acoge al derecho de desistimiento. Aunque la Ley de Defensa de los Consumidores no se aplica siempre, si el contrato se ha firmado fuera del establecimiento habitual del agente (por ejemplo, en el domicilio del propietario), este podría acogerse al derecho de desistimiento en un plazo de 14 días naturales.
Consecuencias de la anulación o incumplimiento
En caso de incumplimiento del contrato de exclusividad inmobiliaria, ya sea por parte del agente o del propietario, pueden reclamarse daños y perjuicios. Por ejemplo, si el propietario vende la vivienda por su cuenta durante el periodo de exclusividad, el agente está en su derecho de exigir los honorarios pactados como si hubiera cerrado la operación.
Recomendaciones para profesionales inmobiliarios para un contrato en exclusiva
Como profesional del sector, ofrecer un contrato de exclusividad bien redactado y transparente es una oportunidad para diferenciarte y aportar valor. Entre las mejores prácticas para conseguirlo están:
- Explicar bien al propietario todas las condiciones, ventajas y compromisos de la exclusiva.
- Usar un modelo de contrato de exclusividad inmobiliaria actualizado, claro y adaptado a la operación.
- Aportar ejemplos de productividad y resultados obtenidos con otros inmuebles en exclusiva.
- Garantizar acciones concretas: estrategia de marketing, visitas filtradas, seguimiento regular…
Y, por supuesto, estar abierto a resolver dudas y revisar el acuerdo si es necesario. El contrato de exclusividad inmobiliaria es un documento legal y una declaración de intenciones y profesionalidad. Así que da confianza y mejora resultados.
Como agentes, directores o promotores, conocerlo a fondo te ayuda a negociar, a evitar conflictos y a construir relaciones duraderas con tus clientes. En Fotocasa Pro tenemos formación especializada, herramientas y recursos para aprovechar las oportunidades del mercado. Porque hablar el idioma inmobiliario también es saber ofrecer un servicio de calidad con todas las garantías.
