Las perspectivas no pueden ser más halagüeñas para el sector inmobiliario, según el economista, analista y profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos. Su previsión incluye subidas de transacciones y precios y un escenario prometedor para quien quiera vender su vivienda en buenas condiciones. Los compradores, en cambio, van a dejar de tener la posición privilegiada de la que han gozado en los últimos quince meses.

Hablamos con él para analizar en detalle la situación actual y las perspectivas del mercado residencial en España, justo cuando acaba de anunciar una nueva edición del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona que dirige desde hace dos décadas.

Fotocasa: ¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en España?

Gonzalo Bernardos: Muy satisfactoria, pues la crisis inmobiliaria generada por la Covid-19 ha sido mucho más light de lo esperado, con una bajada de las transacciones en 2020 del 14,5%. La principal explicación está en unos tipos de interés muy bajos, una elevada predisposición de la banca a conceder hipotecas y la aparición de una nueva fuente de demanda de viviendas.

En esta ocasión, la banca ha sido la mejor aliada de los promotores y agentes inmobiliarios. En la anterior crisis, fue el gran enemigo. Un dato muestra claramente su magnífico papel: en abril de 2021 las entidades financieras han concedido un 31% más de crédito hipotecario que la media mensual de 2019.

No obstante, la gran sorpresa ha sido la aparición de una demanda de clase media-alta y alta que ha comprado viviendas de alto standing en las periferia de las ciudades. En el caso de Barcelona, especialmente en la localidades costeras cercanas y, en el de Madrid, en municipios próximos con una elevada calidad de vida o en la sierra. 

Fotocasa: A finales del verano pasado estimabas que los precios podrían bajar hasta un 30% en algunas zonas. ¿Qué ha ocurrido en estos meses?

Gonzalo Bernardos: A diferencia de lo que dicen algunas estadísticas, mi impresión es que los precios en los últimos quince meses no han subido, sino que han sufrido una moderada bajada. La explicación a la diferencia está en que hay un mayor porcentaje de viviendas vendidas de elevado precio y una mayor diferencia entre el precio de oferta y el de cierre. En cualquier crisis, quien tiene la sartén por el mango son los compradores, pues consiguen descuentos más sustanciales que en una etapa normal.

En la mayoría de las ciudades, los agentes inmobiliarios me explican que las caídas del precio están entre un 5% y 15%. No obstante, la rebaja más frecuente se sitúa entre un 5% y un 10%. Sin embargo, en las localidades eminentemente turísticas, las principales víctimas de esta crisis, si que ha habido bajadas de un 20%, 25% o 30%. No obstante, en el conjunto del país constituyen una excepción a la regla.

Fotocasa: ¿Cuáles son tus previsiones para los próximos meses?

Gonzalo Bernardos: La crisis ha terminado y empieza un nuevo boom inmobiliario. Las condiciones en los próximos dos años son excelentes para que tenga lugar un gran incremento de las ventas y uno moderado del precio. En concreto, un crecimiento económico superior al 6% en 2021 y alrededor del 7% en 2022. Ambos suponen las subidas del PIB más elevadas desde la llegada de la democracia. 

Desde la perspectiva macroeconómica, al factor anterior se une la continuidad de un tipo de interés muy bajo, una guerra hipotecaria entre las entidades financieras y la mayor tasa de ahorro de las familias respecto a la renta disponible de los últimos 30 años. 

Por otra parte, la vivienda no tiene rival como inversión de bajo riesgo, pues la renta fija ofrece una rentabilidad muy reducida en la actualidad. La producción de viviendas nuevas es muy escasa. El teletrabajo, aunque sea de manera parcial, va a continuar en los próximos años. Una característica que permitirá que las clases adineradas constituyan una importante fuente de demanda en los próximos años y compren viviendas en las proximidades de las ciudades.  Finalmente, para una vivienda de similares características, la cerecita del pastel será un importe de la cuota hipotecaria inferior al del alquiler.

Debido a todos los anteriores motivos, el resultado lógico es la aparición de un nuevo boom inmobiliario en 2022 y 2023. En 2021, el precio en el segundo semestre va a crecer más de lo que bajó en el primero y, a final de año, la subida puede ser de alrededor del 3%. Las transacciones acompañarán y subirán un 15%. En 2022, la subida de precios se acercará al 10% y las ventas alrededor del 15%. Es indudable que todo ello constituye una magnífica coyuntura para los profesionales del sector inmobiliario, pues sube el precio, también las transacciones y no hay ningún vestigio de formación de una burbuja inmobiliaria. 

Fotocasa: ¿Cuál es la situación de la obra nueva? ¿Hay mucha más demanda que oferta?

Gonzalo Bernardos: No lo creo. La frase “hay muchas más demanda que oferta” es un eslogan publicitario de algunos promotores. No obstante, estoy de acuerdo en que no les ha dio nada mal en los últimos quince meses. Tres han sido los principales motivos: tenían vendidas la inmensa mayoría de las viviendas casi finalizadas cuando llega la Covid-19, la crisis ha sido corta y, especialmente en Madrid, poseían un gran número de unidades en la periferia. Un dato lo dice todo: en la capital de España las ventas en 2020 disminuyeron un 22%, en el resto de la provincia solo un 6,1%.

Los promotores pueden aguantar perfectamente una crisis de uno o dos años, especialmente si las familias, que han avanzado una parte del precio, no renuncian a la adquisición de la vivienda y disponen de una importante demanda de fondos de inversión que quieren comprar inmuebles para aplicar la modalidad “build to rent”. En el último caso, la rentabilidad obtenida es menor (no es extraño un descuento en el precio del 30%), pero a cambio tienen la completa seguridad que colocaran todas las viviendas construidas. Aunque públicamente muchos lo nieguen, en los últimos quince meses han hecho pequeñas rebajas o mantenido el importe de venta, pero regalando el parking y el trastero. Si la crisis es larga, la banca no da crédito y ellos “resisten” sin casi tocar los precios, el resultado es un drama: la desaparición de un gran número de promotores. Es lo que sucedió en la pasada década. 

Fotocasa: ¿Qué aconsejarías ahora mismo a quien quiera vender un inmueble? ¿Y a quien quiera comprar?

Gonzalo Bernardos: En una situación como la actual, quien quiera vender un inmueble le aconsejaría que tuviera tranquilidad, siempre y cuando no necesite el dinero. En el futuro próximo, su piso valdrá más de lo que vale hoy. A los compradores que se decidan rápido, pues en caso contrario las oportunidades van a desaparecer. Será un visto y no visto. En los próximos meses, los adquirentes dejarán de mandar en el mercado y lo volverán a hacer los vendedores.