¿Se pueden exigir pequeñas reparaciones a los inquilinos en el alquiler de viviendas?

Esta obligación de los inquilinos viene recogida en el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es una disposición muy controvertida que ha dado lugar a muchas interpretaciones por parte de los profesionales del derecho, porque supone un límite a la obligación que tienen los arrendadores de conservación de las viviendas arrendadas, y por esta vía se ha intentado en algunos casos, una interpretación de máximos con el fin de repercutir a los inquilinos reparaciones que no les correspondían.

¿Pero a qué reparaciones se refiere el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos?

En teoría se refiere a gastos ordinarios que no pueden ser indispensables para que las viviendas sigan cumpliendo su finalidad de ser habitables y servir al uso convenido, porque en estos casos hablaríamos ya de gastos de conservación imputables solamente a los propietarios arrendadores.

Como cualquier inmueble, también un inmueble arrendado precisa de un mantenimiento habitual, que el inquilino que usa la vivienda diariamente debe hacer, responsabilizándose de aquellos gastos periódicos que deben efectuarse en las viviendas para poder continuar disfrutando de ellas en el mismo estado en que se recibieron.

Ahora bien, para que se puedan repercutir a los inquilinos estas pequeñas reparaciones se necesita que se haya producido un desgaste por uso. Por ello, es muy difícil que se puedan imputar a los inquilinos estas pequeñas reparaciones en los primeros meses de los contratos o en aquellos elementos que los inquilinos apenas puedan usar.

El gran problema de interpretación consiste en intentar averiguar qué quiere regular el legislador cuando habla de “pequeñas” reparaciones. En general se coincide en la idea de que el artículo 21.4 se refiere a obras menores de escasa cuantía que no afectan a la habitabilidad de las viviendas, y que derivan del uso que hacen los arrendatarios.

Los criterios que la jurisprudencia ha utilizado para determinar cuándo estamos ante este tipo de reparaciones son, sobre todo, cuatro:

1. El importe económico de las reparaciones

El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Así por ejemplo hay sentencias que consideran que existen pequeñas reparaciones cuando el coste de la reparación no excede del 50% de la renta mensual. Otras sentencias, en cambio, consideran una pequeña reparación cuando el coste de la reparación es inferior al 50% del coste nuevo del bien a reparar.

2. Analizar el tipo de bien de que se trate

Teniendo en cuenta los deterioros que puedan realizarse en elementos que se utilizan diariamente por los arrendatarios y que precisan un mantenimiento habitual y periódico para mantenerse en correcto uso. Aquí podríamos meter grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, cisterna del wáter, avería en calentadores, persianas, termos, cristales, puertas, etc.

3. Analizar el tiempo de uso que lleva el arrendatario usando la vivienda

Con el fin de determinar si ha habido desgaste imputable a él. De esta forma, las reparaciones que aparezcan al poco tiempo de iniciarse los contratos es muy difícil que se les puedan imputar a los inquilinos (arrendatarios).

El arrendatario debe responder por el desgaste producido por él, y no por el desgaste acumulado que se haya ocasionado por el uso de otros arrendatarios anteriores.

4. Tener en cuenta de qué tipo de bien se trata

Otro criterio a tener en cuenta, es el de si el bien a reparar era muy nuevo o a estrenar o ya era usado. Un elemento a estrenar no arrastra un uso anterior, y en este caso se puede presumir que su rotura correspondería al arrendatario salvo que fuera imputable al fabricante dentro de su garantía.

5. Tareas de mantenimiento

Por último, sin ser un criterio, dentro de este apartado de pequeñas reparaciones también se han incluido las tareas de mantenimiento de los electrodomésticos, filtros, sustitución de piezas, mantenimiento en juntas, mantenimiento de suelos utilizando los productos adecuados, mantenimiento de muebles, de bañeras (sellados), inodoros, bidet, fregaderos, desagües en cocinas y baños para evitar obstrucciones.

También se puede pactar el mantenimiento anual de las calderas, calentadores, equipos de aire acondicionado (filtros y carga), campanas extractoras (filtros), mantenimiento de persianas (sustitución de cuerdas o lamas que se pudieran haber soltado).

Todas estas son reparaciones de poco coste económico y derivan del uso que hacen los inquilinos. Las inspecciones obligatorias de instalaciones de gas corresponderían a los arrendadores por ser gastos derivados de la conservación de las viviendas.

Lo que no se puede incluir dentro del apartado de pequeñas reparaciones producidas por el uso y desgaste ordinario imputables a los inquilinos, son las reparaciones originadas cuando las cosas agotan su vida útil, es decir, cuando su deterioro se debe a su antigüedad y no a un uso inadecuado. Incluso cuando el elemento roto tenga poco valor o no sea indispensable para que la vivienda siga siendo habitable.

José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler y abogado especializado en arrendamiento.