En todos los foros sectoriales inmobiliarios se habla de la especialización y de la segmentación como uno de los pilares fundamentales para desarrollar la actividad de negocio con una estrategia enfocada a la viabilidad futura. No es de extrañar que, en un país líder del sector turístico como es España, sea el arrendamiento de viviendas para estos fines turísticos un apetecible y rentable mercado por explorar y explotar por parte de los propietarios de inmuebles.

Por este motivo, muchos agentes inmobiliarios y agencias ubicadas en zonas atractivas para este tipo de inquilinos deciden encaminar sus planes de acción en captar viviendas para tal fin y establecer una red de contactos y planes de comunicación enfocados en el alquiler vacacional y de temporada.

Para poder trabajar este tipo de inmuebles con rigor y solvencia, lo primero que tenemos que conocer es en qué consisten este tipo de alquileres, cuáles son sus características, dónde radican sus ventajas y, cómo no, sus posibles inconvenientes.

Diferencias entre alquiler vacacional y alquiler de temporada

Aunque a priori puedan resultar similares ya que, en ambos casos, la vivienda objeto del contrato de arrendamiento se hace por un corto periodo de tiempo, existen ciertos matices que es necesario conocer para no cometer errores en su tramitación y gestión. Para ello vamos a responder cierta preguntas:

¿Cuál es la finalidad de su uso?

El alquiler vacacional está pensado para un uso con fines exclusivamente turísticos (por ejemplo, un turista que visita una ciudad en vacaciones), mientras que el alquiler de temporada tiene por objeto un tipo de alojamiento permanente pero limitado en el tiempo con una corta duración (por ejemplo, un estudiante o un trabajador que tenga que residir en una ciudad durante unos meses).

¿Cuáles son los límites de duración del alquiler?

En el alquiler vacacional, la ley establece un límite de 31 días. Por otra parte, el alquiler de temporada tiene un límite temporal que va desde los 32 días hasta los once meses de duración.

¿Cuál es la legislación aplicable?

Los alquileres vacacionales tienen una regulación diversa (estatal, autonómica y/o municipal) con normas específicas relacionadas con la actividad turística. En cuanto a los alquileres de temporada, estos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Qué obligaciones tenemos con el inquilino?

El alquiler vacacional, además de implicar tener la vivienda para su uso inmediato con todos los equipamientos necesarios, conlleva ciertas acciones de atención y seguimiento con el huésped. Por otra parte, en el alquiler de temporada, no se es tan exigente en estos aspectos de estado y seguimiento con el inquilino.

Qué ventajas tienen este tipo de alquileres

El hecho de que muchos propietarios opten por dar este tipo de salida a sus viviendas se debe a ciertas ventajas que debemos conocer para entender sus motivaciones y también para saber detectar el potencial turístico, o no, de un determinado activo.

Maximizar la rentabilidad

Es posiblemente el principal atractivo de este tipo de alquileres, ya que la fijación de precios en base a la oferta y la demanda hace que sean más elevados y por ende más rentables para el propietario. De hecho, en algunos casos, es suficiente con llegar a niveles de ocupación del 70%, 60%, e incluso 50% para que ya resulte mucho más rentable que un alquiler tradicional.

Minimizar los riesgos

Al tratarse de períodos más cortos de tiempo que el alquiler tradicional, hacen que la relación entre propietario e inquilino sea más volátil, con menores exigencias a largo plazo y menos posibilidades de que aparezcan incidencias, lo cual minimiza el riesgo.

No cabe duda, que este tipo de salidas comerciales para los activos inmobiliarios pueden resultar muy prometedoras o deseables para ciertos propietarios. No obstante, hay que ser realistas y ajustar expectativas, ya que no todos los inmuebles son susceptibles de tener esta salida en régimen de alquiler.

Lo primero que hay que hacer es analizar si verdaderamente es viable este tipo de uso para el activo en particular, atendiendo a sus características especiales y a la situación de la oferta y la demanda en su zona concreta, y por supuesto estar al tanto de la legislación vigente aplicable en cada caso tanto a nivel, estatal como autonómico y municipal, en caso de que nos exijan ciertos documentos o licencias específicas para este tipo de uso y régimen.