Tinsa es una sociedad de valoración y asesoramiento integral inmobiliario que se dedica sobre todo a la tasación en el ámbito hipotecario. Su experiencia les permite contar con datos de primera mano sobre la situación del mercado y poner cifras a la recuperación del sector. Hemos hablado con Pedro Soria, Director Comercial de Tinsa, para analizar las tendencias actuales y los retos de futuro del panorama inmobiliario en España.
Fotocasa: ¿Cómo se ha reflejado el cambio de tendencia en el mercado en la actividad de Tinsa?
Pedro Soria: En Tinsa hemos notado un aumento importante de la actividad, derivado del crecimiento del número de transmisiones de viviendas y de concesiones hipotecarias. También hemos incrementado nuestros servicios de asesoramiento para diversos tipos de operaciones, para clientes inversores, con crecimientos en algunos casos por encima del doble dígito. Es evidente que el cambio de tendencia es una realidad.
Fotocasa: A partir de vuestros datos de tasaciones, ¿cómo han evolucionado los precios?
Pedro Soria: Hemos visto una recuperación del mercado inmobiliario en general, pero es una recuperación selectiva, a varias velocidades. Las subidas a nivel de medias son moderadas, del 6,6% en todo el país en el último año, pero en algunas zonas se han registrado aumentos de precios intensos desde 2015. Madrid y Barcelona han sido las zonas que han tirado con muchísima fuerza, han sido las verdaderas locomotoras de la recuperación.
Málaga, San Sebastián y Palma de Mallorca también han tenido un papel destacado en el inicio del cambio de ciclo. Más adelante se ha incorporado una segunda oleada de capital que ha supuesto el crecimiento de Valencia, Alicante, la zona del norte de España, Pamplona o Vitoria.
Fotocasa: A pesar de la recuperación media, todavía quedan zonas en las que se registran bajadas de precios.
Pedro Soria: Efectivamente, sigue habiendo zonas que todavía están en periodo de ajuste de precios. Son áreas más deprimidas a nivel económico, en las que el mercado laboral no se ha recuperado con la misma intensidad que en otros lugares, en las que hubo una producción importante de viviendas en la parte alcista del ciclo y que hoy en día se encuentran con stock que aún no se ha drenado y con una población que tiene dificultades para el acceso a la compra de una vivienda.
En la gran mayoría de casos creo que estamos ya llegando al punto más bajo, pero aún siguen ajustando precios. Es el caso de Castilla-La Mancha, Extremadura y algunas zonas de Galicia, por ejemplo.
Fotocasa: A pesar del crecimiento reciente en términos globales, ¿en qué punto nos encontramos respecto a 2007, el momento de precios más altos?
Pedro Soria: Los precios se han recuperado, pero entre el momento de los precios más altos en 2007 y el tocar fondo que se situaría en 2014 o 2015, el mercado se depreció de media un 41,5%, y en algunas ubicaciones llegó al 60%. Ahora hemos recuperado una media del 10%, pero seguimos muy lejos de los valores máximos de ciclo.
Barcelona se ha recuperado casi un 49% de lo que se había depreciado y Madrid casi un 42%. Es decir, todavía hay recorrido. Pero hay zonas en Madrid y Barcelona en los que las precios están ya muy cercanos a los de antes de la crisis: en Madrid, en la almendra central, y en Barcelona en las áreas de más presión turística o las de nivel socioeconómico más elevado: Ciutat Vella y Sarrià – Sant Gervasi.
Fotocasa: ¿Cuál creéis que será el comportamiento de estas zonas centrales y a partir de ahora?
Pedro Soria: Probablemente seguirán creciendo, pero ya a un ritmo más moderado. Por ejemplo, en Barcelona el crecimiento interanual en la mayoría de los distritos está por debajo del 10%, cuando el año pasado en alguno de ellos se superó el 20%. En el momento en que la subida de precios empieza a expulsar a la posible demanda, se moderan para volver a recuperarla.
En Madrid pasa más o menos lo mismo, seguirán creciendo pero a tasas más moderadas. Dependerá en gran parte de cómo funcione el mercado del alquiler, la dinamización de la oferta que pueda ayudar a moderar ese crecimiento y la regulación de los alquileres turísticos. Un factor fundamental es la falta de producto de obra nueva, tanto de nueva planta como de rehabilitación integral. Faltan medidas encaminadas a fomentar esta nueva oferta de vivienda.
Fotocasa: ¿Cuál es la situación en los mercados de la periferia de Barcelona y Madrid?
Pedro Soria: Con la subida de precios en las áreas más céntricas se produce un desplazamiento de la demanda. La presión turística, el incremento de inversores y la gran demanda del alquiler en la almendra central en Madrid, por ejemplo, ha expulsado la demanda hacia zonas colindantes, y quienes estaban ahí se trasladan a otras zonas periféricas ya no de la propia ciudad sino de poblaciones cercanas. Hemos observado un crecimiento intenso en algunos municipios de la parte norte de Madrid. Por ejemplo, Las Rozas ha crecido un 16,2% interanual y Torrejón de Ardoz un 15%. También hay aumentos importantes en municipios del sur de la capital, como Parla, con más de un 14%. Evidentemente, hay una diferencia de precios importante: en Las Rozas es de 2.400 euros / metro cuadrado y en Parla de 1.100. Pero por lo que respecta a crecimiento, tienen porcentajes muy parecidos.
En Barcelona, el mayor aumento se ha registrado en Sant Adrià del Besòs, con un 20%, y en L’Hospitalet de Llobregat, con una subida de precios del 18,7%, pero está afectando a todo el cinturón metropolitano.
Fotocasa: ¿Cuál es la previsión que realizáis desde Tinsa para los próximos meses?
Pedro Soria: A principios de año auguramos que el crecimiento iba a ser moderado a nivel de media, y es lo que se está produciendo. Dijimos también que el mercado iba a seguir creciendo en número de transacciones y en precios, y está siendo así. Pero habrá que ver cómo evolucionan en los próximos meses algunos aspectos que pueden afectar al mercado inmobiliario: la posible ralentización del crecimiento económico, la caída de afiliaciones a la Seguridad Social y un posible incremento de la carga fiscal que podría ser aplicable a empresas del ámbito de la inversión. Los datos indican, además, una posible pérdida del protagonismo del inversor frente al cliente particular, lo que indica que los particulares están teniendo mayor acceso al mercado de la vivienda. Habrá que estar muy atentos a todos estos factores, porque no hay duda que el mercado inmobiliario depende, sobre todo, del crecimiento de la economía y de la situación del mercado laboral.
Fotocasa: ¿Y cuáles creéis que son los principales retos del sector?
Pedro Soria: Hay que intentar buscar la moderación de precios del mercado de alquiler. Creo que un factor importante sería dinamizar la oferta, en vez de dar ayudas a la demanda, tanto por lo que se refiere a las viviendas vacías que no están en el mercado como a la obra nueva y la rehabilitación dirigida al alquiler. Lo más urgente sería conseguir la seguridad jurídica que anime a esos propietarios que tienen miedo de poner su vivienda en alquiler. Hay que conseguir que quienes tienen viviendas vacías vean atractivo y seguro poder arrendarlas. Y cuanta mayor oferta haya, más razonables serán los precios, el mercado se regulará. También hay que conseguir medidas que animen a los promotores a poner parte de su oferta en alquiler, huyendo de soluciones populistas y con propuestas razonables.
Otro tema importante es la profesionalización del sector inmobiliario, en tres aspectos: la formación de mano de obra cualificada, la transparencia por parte de los operadores y la digitalización e incorporación de nuevas tecnologías, no solo para promotores y agentes sino por parte de la administración para poder agilizar licencias, reducir plazos, etcétera. Todo ello ayudará a reducir los costes de producción de una vivienda y, por tanto, a ajustar el precio de cara al usuario.
Por último hay que contar con la asignatura pendiente de la oferta de suelo, que es un elemento anticíclico: no se ha producido en los momentos de crisis y, ahora que se necesita, no existe. El proceso de maduración, hasta que el suelo pasa a ser urbano y se pueda empezar a edificar es muy largo. Probablemente, cuando tengamos suelo disponible en zonas donde hoy en día hace falta, el mercado habrá tomado ya una senda diferente.
