La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) cree que los precios de vivienda no sufrirán variaciones “bruscas” este año pese al coronavirus y descarta por lo tanto caídas grandes a corto plazo. Así se desprende del XII Observatorio de la Valoración, que analiza los datos disponibles hasta el primer trimestre de 2020.

El 50% de los expertos de la AEV y un 30% de los panelistas externos prevén crecimientos a ritmos bajos (por debajo del 2%) en el segundo y tercer trimestre de 2020. También una leve caída del 0,23% en el cuarto. Sin embargo, esperan que haya un nuevo repunte de los precios a comienzos de 2021.

Por el contrario, los panelistas que no están de acuerdo con esta visión estiman que en 2020 los precios podrían experimentar caídas muy moderadas o incluso una relativa estabilidad. Pero que la recuperación será más tardía y que durante el año que viene seguirán experimentándose ajustes en los precios por razones macro y microeconómicas. Se refieren a la recesión global, la caída del empleo, la paralización del volumen de transacciones o la derivación de recursos y ayudas públicas a otros sectores más afectados por el confinamiento.

El alquiler, una alternativa de inversión interesante

Según el informe, hasta comienzos de abril, el alquiler residencial seguía confirmándose como una alternativa de inversión “muy interesante”, con una tasas de capitalización altas, que, sin embargo, “podrían ajustarse a la baja si la pandemia conllevase un debilitamiento definitivo de la demanda”.

Un 80% de los panelistas de la AEV y hasta un 85% de panelistas externos entienden que es “algo probable” o incluso “bastante probable” que en los próximos meses descienda ligeramente el interés por invertir en alquiler residencial. Creen que el previsible aumento del paro, la ralentización de la demanda extranjera, la reducción de movilidad estudiantil y la pérdida de capacidad adquisitiva de la demanda “conllevarían un ajuste en las rentas y también las rentabilidades”.

No obstante, el resto de expertos consideran “muy improbable” que el interés inversor descienda. Creen que el efecto precaución que se va a instalar entre los consumidores en un contexto de recesión económica “favorecerá la preferencia por el alquiler frente a la compra, lo que tenderá a reforzar el modelo ‘build to rent’. Considerando también que los precios de la rentas se ajustarán de forma mucho más moderada que los de venta”.

Producción de viviendas a la baja

El informe también apunta que a finales de 2019 ya se dejaba ver una futura disminución de la producción de viviendas que “nada tendría que ver con la crisis del coronavirus, la cual ahora vendría a redoblar o intensificar esta tendencia a la baja”.

Así, una amplia mayoría de los encuestados ha respaldado esta afirmación y creen que se deberá a las dificultades que muchas empresas constructoras habían comenzado a enfrentar ya durante el segundo semestre del año pasado.

El 93% de los panelistas de la AEV y el 57% externos creen que el problema fundamental para el despliegue de la producción de viviendas reside y residirá en la debilidad de la demanda. Y es que, pese al proceso de recuperación del sector experimentado en los últimos años, todavía arrastra desequilibrios financieros, laborales y demográficos, como los bajos salarios con los que no hay capacidad para pagar los precios a los que la oferta puede construir viviendas nuevas.

Sobre el acceso a la vivienda, el Observatorio remarca que el problema de la accesibilidad ha sido uno de los más graves de las economías desarrolladas hasta esta crisis y que en muchos casos ha estado provocado por la alta concentración de demanda en unos pocos mercados.

La COVID-19 abre una oportunidad de acceso a la vivienda

Según la AEV, como el sector turístico y el del alquiler por temporadas han sido de los más afectados por el confinamiento, se podría llegar a abrir una oportunidad de acceso a una vivienda que resolviese, “quizás temporalmente”, algunos problemas de accesibilidad.

La mayoría de los expertos coinciden en esta afirmación y creen que la conversión de una parte del parque de vivienda turística en vivienda de alquiler de largo plazo podría, en los núcleos de mayor tamaño, hacer aumentar la oferta de alquiler y presionar a la baja las rentas facilitando el acceso de la demanda a una vivienda.

Pese a ello, dejan claro que el volumen de estas operaciones no sería suficiente para resolver de forma efectiva o definitiva el problema del acceso a la vivienda.

“La demanda joven continuará embalsada”

Por otro lado, el informe dice que la demanda ha estado y está liderada por la reposición y la inversión. Mientras que la demanda de los segmentos de población más jóvenes continuará embalsada a consecuencia de la caída de las rentas y el aumento del esfuerzo financiero necesario para la compra.

No obstante, los expertos afirman que la competencia entre ambos tipos de demanda, la de compra para uso y la de inversión, “no sería generalizable a todos los mercados, ya que en algunos de ellos ni las localizaciones ni las tipologías de vivienda demandadas por los dos tipos de compradores son las mismas”.

Por su parte, algunos de los panelistas contrarios a esta afirmación aseguran que el problema de la demanda de primer acceso no es la competencia con la demanda inversora, sino la escasez de suelo urbanizado que deriva en precios residenciales inaccesibles para esta demanda joven.

La secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, cree que las conclusiones de este XII Observatorio muestran una división de las expectativas de los expertos sobre la evolución a largo plazo del sector inmobiliario.

“Mientras que parece claro que este año las variaciones en los precios serán, en todo caso, pequeñas, el comienzo de la posterior remontada está absolutamente ligado a los efectos permanentes de la pandemia sobre los niveles de PIB, empleo y renta familiar, que todavía no se conocen con certeza”, ha añadido.

También ha apuntado que, “afortunadamente”, este ‘shock’ externo ha aterrizado sobre un sector mucho más fuerte, profesionalizado y financieramente saneado. “Por lo que sus efectos serán sensiblemente más suaves que los de la crisis precedente”.