La reciente retirada de la Ley del Suelo preparada por el Gobierno ante la falta de apoyos parlamentarios es una mala noticia para el sector inmobiliario. El contenido de esa ley ofrece seguridad jurídica para nuevas construcciones y garantiza transparencia en el urbanismo, lo que posibilitaría ampliar la oferta de vivienda que reclama la sociedad. Así lo explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) y de la corporación Vía Ágora, máximo conocedor del sector promotor y constructor del país. 

En esta entrevista detalla los cambios y beneficios que supondría la aprobación de esta Ley del Suelo que no se ha llegado a aprobar y reclama un pacto que permita su entrada en vigor lo antes posible. 

¿Cómo valoráis desde APCE la retirada de la propuesta de Ley del Suelo realizada por el Gobierno ante la falta de apoyos parlamentarios?

El sector lleva muchos años reclamando, como una necesidad imperiosa, una ley de suelo que dé seguridad jurídica al urbanismo español, y que, además, atañe a uno de los principales problemas que tenemos como sociedad: la falta de acceso a la vivienda. 

Los profesionales que componen las comisiones de vivienda y urbanismo de APCEspaña han analizado la ley y entendemos que cumple los requisitos para dar esa seguridad jurídica que se necesita. Es un buen punto de partida, por lo que seguiremos insistiendo en que necesitamos un pacto para que la ley se apruebe. 

Vuestro análisis del contenido de la Ley del Suelo indica que cumple los requisitos que reclama el sector. ¿Qué requisitos son esos? ¿Cuáles serían las principales aportaciones de esta ley?

El principal objetivo de esta reforma es evitar la paralización de la planificación territorial de una ciudad por defectos menores que se pueden subsanar. Se establece un marco regulatorio para garantizar la seguridad jurídica de los planeamientos. Por ello, establece una separación entre la nulidad del Plan General, que supone que si hay un defecto total en ese Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se pueda anular completamente, y la nulidad parcial, que se trate de un defecto de forma de alguno de los procedimientos que se puede subsanar en el plazo de un año.

En el caso de que la administración encargada de esa modificación no cumpliera el plazo de un año, podría solicitar una prórroga de seis meses adicionales. Cumplido ese plazo y si no estuviera subsanado el procedimiento anulado, se anularía el PGOU por completo.

Otras de las reformas que se quieren modificar del texto son los instrumentos para poder recurrir los planes urbanísticos. Con la modificación, las reclamaciones estarán estructuradas en recursos directos ante el Plan General de Ordenación Urbana; reclamaciones por la acción pública urbanística, a la que podrán acudir entidades y organizaciones sociales que tengan un derecho subjetivo o un interés legítimo sobre las actuaciones del PGOU; y la acción popular en materia medioambiental, que no se modifica, y mantiene la capacidad de las organizaciones de protección del medio ambiente de recurrir ante los tribunales.

También pueden recurrir por defectos formales aquellas personas físicas o jurídicas que tengan interés general en el procedimiento. Mientras, se mantienen los recursos indirectos, por el que se dan cuatro años de plazo para salvaguardar el interés general. 

Otra de las modificaciones en el nuevo texto de la Ley del Suelo es el significado del silencio administrativo. En los casos en los que el planeamiento incluya viviendas públicas, el resultado de una falta de respuesta por parte de la Administración competente en un plazo de seis meses será positivo.

Actualmente, hay más de un centenar de municipios afectados por sentencias judiciales que han declarado nulos sus planeamientos urbanísticos. 

Creo que con esta norma se da un importante paso para garantizar la seguridad jurídica y la transparencia en el urbanismo. Es una ley positiva, ya que posibilita ampliar la oferta de vivienda nueva en menor plazo y con mayores garantías dentro de nuestro proceso industrial. 

¿En qué punto estamos ahora? ¿Confiáis en que se pueda lograr un pacto entre partidos a corto plazo?

Se trata de una ley que responde a una necesidad social, más que a intereses partidistas. El anuncio de la presentación de una nueva ley por parte del Partido Popular al Senado parece que imposibilita la negociación entre los dos grandes partidos.

¿Qué consecuencias tiene para el sector, y para la sociedad en general, seguir sin una Ley del Suelo?

Como he comentado, esta ley de suelo es crucial para dar respuesta a uno de los principales problemas que tenemos como sociedad: la falta de acceso a la vivienda. 

Sin una mayor seguridad jurídica no podremos poner en el mercado la vivienda que se necesita, y es un problema que cada año se acentúa más.    

La obra nueva continúa siendo un producto altamente demandado entre los buscadores de vivienda, aunque la escasez de oferta es un problema. ¿Cuántas viviendas de obra nueva calculáis que faltan ahora mismo en España para satisfacer la demanda?

El Banco de España ha cifrado el déficit de vivienda en 600.000 unidades hasta 2025. Si tenemos en cuenta que cada año se construyen en torno a 100.000 nuevas viviendas aproximadamente, esta cifra seguirá incrementándose, ya que la industria no está produciendo la vivienda que se necesita.

Sabiendo que la falta de suelo es generalizada en toda España, ¿es el equilibrio entre oferta y demanda de vivienda de obra nueva una utopía o es un objetivo factible en el medio plazo?

Tenemos una excesiva burocratización de los trámites urbanísticos, que impiden que se agilice la puesta en carga de suelo finalista. Si a esto sumamos la falta de seguridad jurídica, la escasez de mano de obra, el aumento en el precio de los materiales y otros problemas a los que se enfrenta el sector, es complicado conseguir ese equilibrio entre oferta y demanda en el medio plazo. 

Y si hablamos de vivienda asequible, ¿cómo se puede dar solución a un problema tan complejo y que cada día se acentúa más?

Creo que una de las herramientas fundamentales para dar solución a este problema es la colaboración público –privada. No hay otra fórmula si queremos hacerlo bien y sin fisuras. 

Tenemos que ser capaces de aprobar una nueva ley del suelo, cambios en las normas urbanísticas más flexibles o marcos regulatorios generales que permitan actuaciones que den respuesta a las distintas necesidades de la sociedad, sin que el paso del tiempo sea un obstáculo.

La desescalada de tipos de interés ya iniciada por parte del Banco Central Europeo, ¿supondrá un impulso para el sector promotor? ¿Cuáles son las previsiones que manejáis?

La desescalada en los tipos de interés será un impulso al sector, ya que bajarán las hipotecas, mejorará la financiación y la inversión, además de la confianza del consumidor.

Y ya por último, ¿cómo será el futuro cercano del sector inmobiliario? ¿Qué tendencias marcarán los próximos años en vivienda?

Las nuevas formas de living darán respuesta a las diferentes realidades sociales y serán un revulsivo para el inmobiliario. Un segmento en auge con grandes perspectivas de crecimiento, tanto en volumen como en inversión, aunque todavía presenta grandes retos, como la necesidad de una normativa que lo regule.

El build to rent seguirá siendo una tendencia al alza en España, captando el interés tanto de inversores institucionales como fondos, socimis o aseguradoras. Los procesos de digitalización y la tecnología, como las herramientas Big Data o la Inteligencia Artificial también marcarán los próximos años del sector.  

Con el acceso a información sin límites a través de la IA, podremos innovar o crear nuevos servicios y focalizarnos mucho más en el cliente, lo que nos ayudará a diferenciarnos. La Inteligencia Artificial nos ayudará a realizar un análisis predictivo a partir de patrones de comportamiento que habremos monitorizado. Y, por último, facilitará las tasaciones y valoración de inmuebles.

Los profesionales tendremos que estar en constante evolución, formándonos y apostando por la mejora continua, esencial en un mercado que está transformándose a pasos agigantados. 

Y en este sentido, los programas formativos también tendrán que adaptarse y ofrecer la capacitación que el sector está demandando. Desde los nuevos métodos de construcción, hasta nuevos materiales, robotización o tecnologías disruptivas que ya está implementando la industria.