La inversión inmobiliaria directa en España alcanzó en el segundo trimestre de 2018 un volumen de 2.400 millones de euros, según un informe elaborado por el área de research de BNP Paribas Real Estate.
Se trata de una cifra muy similar a la registrada el primer trimestre del año, y supone un incremento del 14% sobre el mismo periodo del año anterior. En lo que llevamos de año, el volumen acumulado alcanza los 4.850 millones de euros.
Unas cifras positivas, empujadas por el buen momento por el que pasa la economía española, unido a los buenos registros de los fundamentales de los mercados, con incrementos de niveles de ocupación, incremento de precios y la buena acogida por parte de la demanda de los nuevos proyectos que se están incorporando al mercado, lo que está generando un presión inversora por los activos que salen al mercado en España.
Retail, a la cabeza
El segmento Retail sigue siendo la niña bonita con la que todos los inversores quieren bailar. En el segundo trimestre del año se han transaccionado activos comerciales por un volumen total de 950 millones de euros. Las operaciones más destacadas han sido la compra de un portfolio de seis centros comerciales por 182 millones de euros por parte de Carmila a Pradera, la venta del centro Comercial L’Aljub en Elche, por un volumen aproximado de 140 millones de euros, o la compra de Parc Vallés en Terrassa, por 85,5 millones de euros. En Retail High street, destaca la operación en Gran Vía, 30 y Gran Vía 68 en Madrid, la venta de una cartera de Stradivarius, por 12,5 millones de euros, o la venta de un local ubicado en el número 6 de la Gran Vía de Bilbao, por 6,7 millones de euros.
De cara al final de año, hay abiertos procesos de venta de un volumen considerable, lo que adelanta que el Retail seguirá siendo una pieza fundamental en el mercado de inversión en los próximos meses. Después del ajuste severo, las rentabilidades tienden a la estabilización, situándose en niveles del 3,00% en Prime High Street, entre el 5% y el 5,5% para los centros comerciales Prime y entre el 5,75% y el 6,00% para los parques comerciales Prime.
En segundo lugar del podio se sitúa el segmento residencial, que alcanzó un volumen de 870 millones de euros en el segundo trimestre del año. En este sentido, destaca la adquisición por parte de Testa de una cartera de 1.329 viviendas a Caixa Bank por 207 millones de euros.
Por su parte, la actividad registrada en el mercado de oficinas ha sido muy limitada, como consecuencia principalmente de la escasez de producto. Las operaciones más relevantes realizadas fueron la venta del Parque Empresarial San Fernando, por 121 millones de euros o la compra por parte de un fondo luxemburgués de Rios Rosas, 24 (Madrid), por un volumen aproximado de 23 millones de euros. La Yield Prime se mantiene en 3,25%, pudiéndose cerrar alguna operación puntual por debajo de esos niveles.
La inversión directa en naves logísticas en rentabilidad no ha sido muy dinámica durante el segundo trimestre. Los inversores, ante la ausencia de oferta de producto terminado, están apostando por desarrollos de proyectos y nuevos productos de inversión. El e-commerce está actuando de locomotora en el desarrollo de productos especulativos, en un entorno de mercado en el que las rentabilidades (yields) continúan ajustándose con la expectativa de un crecimiento de rentas marcado por el balance de anticipación de oferta y demanda. La Yield prime se sitúa en 5,85% en Madrid y Barcelona.
Los fondos siguen siendo los protagonistas
Los fondos de inversión siguen siendo los grandes protagonistas, desde el punto de vista del comprador, acaparando el 57% del total de volumen transaccionado en el segundo trimestre. En el caso de las SOCIMIS, que continúan centradas en gestionar sus activos, destaca su presencia en operaciones de compraventa de porfolios residenciales. Durante el año 2018 se han incorporado ocho nuevas SOCIMIS al MAB.
Perspectivas positivas
BNP Paribas Real Estate pronostica que, en el segundo semestre del año, continúe la actividad inversora, en un contexto de mercado donde seguirá habiendo abundante capital en los mercados, mucho apetito por los activos en España y escasez de producto. El sector Retail seguirá siendo el gran protagonista, debido al buen momento del consumo en España, con incrementos de ventas en el comercio minorista. Además, hay importantes procesos de venta abiertos de carteras de activos comerciales por valor de 1.200 millones de euros.
La presión que están ejerciendo los distintos supervisores del BCE a las entidades financieras españolas, para que liberen el ladrillo de sus balances, seguirá provocando que se continúen realizando operaciones de carteras de viviendas. Importantes fondos de inversión y SOCIMIS especializadas en el mercado residencial serán los principales compradores de esta tipología de activo.
A pesar de que hasta la fecha, el volumen de inversión en oficinas no ha sido muy elevado, contabilizándose operaciones por un volumen total de 600 millones de euros, actualmente hay operaciones en curso por un volumen de más de 1.300 millones de euros.
En general, los fondos de inversión institucionales continuarán estando muy presentes en el mercado. La demanda por entrar en España es muy elevada. No obstante, la escasez de producto en venta y las elevadas pretensiones de los compradores, puede generar que finalmente se decanten por otros mercados.
David Alonso, director de Research de BNP Paribas Real Estate, explica que «en general, seguimos siendo positivos respecto a la evolución del mercado de inversión inmobiliaria en España porque el apetito de los principales fondos de inversión se mantiene muy elevado y sigue habiendo abundante liquidez en el mercado. Las rentabilidades Prime tenderán más hacia la estabilización, ya que se encuentran en niveles muy ajustados».
