CBRE prevé una moderación de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4% este año. Y entorno al 6% o 7% en el caso de la vivienda de segunda mano. Sin embargo, explica que las moderaciones serán asimétricas por ubicaciones y diferenciadas entre la primera y segunda residencia.

Así lo refleja en el informe ‘Mercado Residencial en España 2020’ elaborado por la compañía de consultoría y servicios inmobiliarios. Este apunta a que la demanda seguirá absorbiendo la oferta de obra nueva existente.

El director nacional de producto residencial y suelo de CBRE España, Samuel Población, ha señalado que la incertidumbre económica que se ha instalado desde el mes de marzo de 2020, debido al impacto de la crisis sanitaria del coronavirus, podría generar una disminución en el volumen total de transacciones de en torno al 20% o al 25% respecto al año anterior, incluyendo obra nueva y segunda mano, rondando la cifra de 450.000 o de 425.000 unidades.

El impacto en los precios de la vivienda nueva dependerá de distintos factores

Población ha explicado que el impacto del coronavirus en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Y que es previsible que la obra nueva residencial “apenas sufra reajustes o estos sean testimoniales en 2020, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de pre-ventas realizadas”.

En el caso de Madrid, prevé que las transacciones totales de vivienda podrían retroceder entorno a un 10% o 15% en 2020 respecto a 2019. Y que el total de viviendas vendidas podría rondar las 70.000 unidades.

Población ha resaltado que “se espera una senda de estabilidad con una repercusión asimétrica. Tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo ciclo”.

En este sentido, ve previsible un mayor impacto en la segunda mano que en la obra nueva. En cuanto a primera y segunda residencia, cree que se verá un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona mientras que aquellas ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional (Costa del Sol, Levante, Canarias, Baleares) se verán más afectadas.

Respecto a 2019, CBRE apunta que la tasa de crecimiento fue del 3,6%. Tres puntos menos que en 2018, “lo que indica un crecimiento menos intenso al observado en los años precedentes”.

En cuanto al precio por provincias, se observaron dos mercados. Por un lado, se situaron las principales provincias con precios ya tensionados como Baleares, Madrid, Vizcaya, Málaga y Barcelona, que registraron un crecimiento inferior al 8%. Y, por otro lado, provincias como Lugo, Palencia, Teruel, Ourense, Lleida, Albacete y Castellón, que tuvieron crecimientos promedios por encima del 10%.

El informe también apunta que 2019 fue un año récord para la inversión ‘multifamily’ en España, que supuso 2.110 millones de euros, el 17% de la inversión inmobiliaria total (11.912 millones).

Por el lado de la demanda de vivienda (tanto obra nueva como segunda mano), en 2019 se registró una ligera caída del 2,5% respecto a 2018, con un total de 568.180 viviendas vendidas.

También apunta que las transacciones de vivienda de segunda mano lideraron la demanda en 2019, con casi 512.000 unidades vendidas. Lo que representó el 90% del total de transacciones, “ante la limitada producción de obra nueva”.

Según Población, “los volúmenes de viviendas terminadas desde 2013 continúan siendo muy moderados comparados con el ciclo alcista anterior y con la capacidad real de absorción de la demanda en los últimos años y previsiones para los próximos ejercicios, representando un promedio de 57.000 viviendas terminadas entre 2013 y 2019″.

Respecto a los visados de obra nueva, ampliación y reforma, en el informe se señala que superó en 2019 las 137.000 unidades (+6,7%) y que los visados de obra nueva superaron las 106.000 unidades.

Por otro lado, Población ha afirmado que “la suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre del año 2020. Y, en consecuencia, la ralentización de la actividad provocada por las medidas para atajar la propagación del coronavirus no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar en 2020″.

Así, ha resaltado que la garantía de continuidad y ejecución de las obras en curso, así como las entregas comprometidas “son muestras de la solidez del sector”. Por parte de los visados, considera que “quizás si se produzcan reducciones relevantes en 2020 por la parálisis de la actividad de la Administración durante período de la COVID-19 y porque un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020, se demorarán hasta 2021 a la espera de cómo evolucione la demanda”.

Respecto al segmento ‘multifamily’, CBRE ha explicado que se encuentra en “plena expansión” en España, ya que “ha de responder a la cada vez mayor demanda de vivienda en régimen de alquiler”. Las operaciones de edificios alquilados, según CBRE, representaron el 59% de la inversión en el sector ‘multifamily’ en 2019, con un volumen en torno a 974 millones de euros.

Por su parte, las operaciones de ‘built to rent’ representaron el 41% de la inversión residencial en 2019, con un volumen total de 675 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.300 viviendas destinadas al alquiler. La mayoría de estos desarrollos se localizan en la Comunidad de Madrid y principalmente en zonas de nuevo desarrollo.

Comportamiento estable de laa rentabilidad por alquiler

CBRE estima un comportamiento estable de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario posterior al coronavirus. “Principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores/inversores“.

“La flexibilidad del arrendamiento fomentará el auge de hogares en este régimen”, apunta en el informe. Donde también resalta que, en términos de rentas, se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, prevé un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas.