BBVA Research señala que se registró una pérdida de tracción del mercado inmobiliario algo más intensa en los primeros meses del verano, y que la contracción de la ventas en los últimos meses, en parte por la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, se ha reflejado en un moderación del precio de la vivienda en el segundo trimestre, así como «síntomas de desaceleración» en la actividad constructora.

Así se desprende del ‘Observatorio inmobiliario’ realizado por el servicio de estudios de la entidad, que señala que la venta de vivienda retrocedió en los meses de junio (-20,7%) y julio (-20,8%) respecto a los meses precedentes, las mayores caídas desde el inicio de la recuperación en 2014.

Una vez corregida la serie de factores estacionales y efecto calendario (CVEC) se aprecian también contracciones intermensuales en los dos meses, con caídas del 7,2% en junio y del 11,4 en julio. Según BBVA Research, un factor que explica este fuerte ajuste es la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, que «debería tener un impacto transitorio sobre las transacciones y las hipotecas».

Con todo, en los primeros siete meses del año se efectuaron algo más de 334.000 transacciones, el 6,4% menos que en el mismo periodo del año anterior, un descenso que no se había apreciado en los cinco años y medio de recuperación del sector inmobiliario.

En los últimos meses, buena parte de los determinantes de la demanda han mostrado una evolución «algo más moderada», señala BBBVA Research, que subraya que el empleo creció a un ritmo algo más contenido en los meses de julio y agosto.

Según los datos de afiliación a la Seguridad Social, en estos dos meses los afiliados crecieron a un promedio mensual del 0,1%, por debajo del promedio mensual de la primera mitad del año (0,2%). Del mismo modo, el número de parados permaneció prácticamente estancado en los dos meses estivales, frente al retroceso del 0,2% en el primer trimestre.

Sin embargo, los salarios pactados en convenio mantuvieron la tendencia de crecimiento y, hasta agosto, crecieron el 2,3%, una décima más que en meses previos. En cuanto a la confianza de los hogares, la evolución en julio y agosto reveló un deterioro y las familias se mostraron menos optimistas en relación a la evolución de la economía en los próximos doce meses.

El crédito hipotecario se redujo

El informe destaca que, según los datos del Banco de España, el nuevo crédito para compra de vivienda retrocedió en junio y julio, en línea con la evolución de las ventas. Así, las nuevas operaciones registraron un descenso interanual del 20,8% en junio y del 21,3% en julio, que contrastan con el avance interanual promedio de los cinco primeros meses del año (+8,1%).

Entre tanto, el número de hipotecas reflejó una evolución similar a la de las ventas y a la del crédito. Según los datos de CIEN, en junio y julio se firmaron 21.053 y 20.719 hipotecas para compra de vivienda, respectivamente, un retroceso interanual en torno al 20% cada mes.

El importe medio de estos préstamos hipotecarios se situó en torno a los 150.000 euros, algo por encima que en meses anteriores. «El contexto financiero se mantuvo propicio para el sector», recalca BBVA Research.

El Banco Central Europeo intensificó el tono expansivo de su política monetaria, lo que repercutió directamente en los tipos de interés de referencia del mercado hipotecario.

Por tanto, el Euríbor 12 meses se redujo en julio y en agosto, alcanzó su cota mínima (-0,36%). De este modo, el tipo de interés medio asociado a las nuevas operaciones de crédito se redujo hasta el 2,23% en julio, 0,17 puntos porcentuales menos que en el mes de mayo.

El precio de la vivienda pierde tracción

El análisis también recoge que, según los del Ministerio de Fomento, se reflejó una moderación del crecimiento del precio de la vivienda en el segundo trimestre, tras el mayor incremento observado en el primero. En concreto, el precio de la vivienda entre abril y junio se situó en los 1.637,4 euros por metro cuadrado, lo que supuso un incremento interanual del 3,1%, inferior al 4,4% del primer trimestre del año.

De este modo, «la contracción que viene observándose en los indicadores de demanda residencial parece haberse trasladado al precio de la vivienda«, explica BBVA Research.

Por comunidades autónomas, la evolución mostró, como es habitual, una marcada heterogeneidad, con el mayor alza registrado en Madrid (+5,2%), Baleares (+5%) y Cataluña (+4,3%). En todo caso, por ahora el nivel de los precios sigue estando en niveles inferiores a los máximos alcanzados la pasada década: en media, un 22% por debajo.

«Síntomas de desaceleración» en la actividad constructora

Por último, BBVA Research ve ya «síntomas de desaceleración» en la actividad constructora. En mayo se visaron 9.525 viviendas de obra nueva, un 2,1% menos que en el mismo mes del año anterior, según el Ministerio de Fomento.

Otras variables relacionadas con la actividad constructora también mostraron «señales de moderación», ya que el ritmo de creación de empleo se estancó en julio y agosto y el indicador de clima de la construcción mostró un deterioro en julio que se consolidó en agosto.

A su juicio, se deriva de una reducción del nivel de producción y del número de días de trabajo asegurado. Además, las transacciones cayeron un 19,8%, al tiempo que el volumen de suelo vendido se deterioró a una tasa interanual promedio del 35,2% en ambos meses.