El precio medio de la vivienda nueva se situó en 2.227 euros por metro cuadrado en el ejercicio 2017, lo que supone la mayor subida desde el año 2007, aproximándose los precios en ciudades como Barcelona y Madrid a niveles precrisis, según el informe ‘Tendencias del sector inmobiliario’ del año 2017 de Sociedad de Tasación.
El informe, realizado en cerca de 400 municipios, muestra que Cataluña (3.452 euros por metro cuadrado) es la comunidad con precios más altos, seguida por Madrid (3.167 euros) y País Vasco (2.596€ euros). Las tres presentan los niveles de precios en vivienda nueva más altos. Por el contrario, Extremadura (1.148 euros), Murcia (1.206 euros) y La Rioja (1.355 euros) son las comunidades que presentan precios de vivienda nueva más bajos.
En cuanto a las capitales de provincia, lideradas por Barcelona (3.865 euros), San Sebastián (3.441 euros) y seguida de cerca por Madrid (3.167 euros), siguen ejerciendo un efecto tractor en el incremento de los precios del territorio nacional. Por el contrario, Badajoz (1.155 euros), Cáceres (1.138 euros) y Ciudad Real (1.160 euros) siguen siendo las capitales que presentan los precios más bajos.
Asimismo, el estudio muestra que en la segunda mitad del ejercicio el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 3,3% en las capitales de provincia, alcanzando los 2.227 euros por metro cuadrado, y duplicando el crecimiento del primer semestre que se situó en 1,7%.
El precio medio de una vivienda tipo de 90 metros cuadrados en las capitales de provincia es de 200.400 euros. En el resto de ciudades estudiadas que no son capitales de provincia, el precio medio de una vivienda nueva se ha situado en 1.580 euros por metro cuadrado, lo que supone un aumento del 1,6% respecto a diciembre del año anterior.
En la evolución semestral de precios, la subida de precio más significativa se ha producido en la ciudad de Barcelona, alcanzando un crecimiento anual del 9,9%, y Madrid, con una subida semestral de 6,8%.
La confianza en la evolución del sector retrocede en Cataluña
El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se mantiene constante en el último semestre después de cinco años consecutivos de subida y se sitúa en 56,8 puntos, sobre un máximo de 100, registrando una subida de 0,2 puntos en el último trimestre 2017. El índice alcanzó su valor más bajo de la serie histórica, 30,6 puntos, en diciembre de 2012.
Por comunidades autónomas, Madrid (61,9), Canarias (60,7) y Baleares (59,7) presentan los mayores índices de confianza. Por contraposición, Castilla y León (52,6) y Castilla La Mancha (52,7) presentan los valores más bajos.
De su lado, Cataluña es la única comunidad autónoma en la que el Índice de Confianza desciende de modo apreciable casi dos puntos, de 58,1 a 56,2 puntos en el cuarto trimestre de 2017, posiblemente motivado por la situación de incertidumbre política.
Este índice se elabora a partir de la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional.
7,6 años de sueldo para acceder a una vivienda
Adicionalmente, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que define el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, mantiene su tendencia de crecimiento suave y se sitúa en 7,6 años en el último trimestre de 2017, igual que el trimestre anterior, y 4 décimas por encima del registrado un año antes cuando se situó en 7,2.
Este indicador se calcula a nivel de comunidad autónoma a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.
Baleares continúa siendo la región donde se necesitan más años para acceder a una vivienda, al necesitarse 14,7 años. Con todo, ha disminuido en el último trimestre 0,5 puntos. Por contraposición, La Rioja sigue siendo la región donde es más fácil acceder a la vivienda, con 4,9 años.
La capacidad de endeudamiento se mantiene
En cuanto al Índice de Accesibilidad, se ha mantenido constante en los últimos doce meses. Con una referencia de 100 puntos en los casos donde la capacidad de endeudamiento es suficiente, la media de España actualmente se sitúa en los 104 puntos, manteniéndose estable en los últimos doce meses.
De esta forma, la media estatal se mantiene por cuarto trimestre consecutivo por encima del nivel salarial mínimo para la adquisición de una vivienda de tipo medio.
Sin embargo, algunas comunidades autónomas, como Baleares, Madrid, Cataluña, continúan registrando niveles insuficientes para la adquisición de una vivienda con índices de accesibilidad de 54, 94 y 91, respectivamente, que distan de los 100 puntos de referencia.
Sube la rentabilidad del alquiler
Como novedad este año, Sociedad de Tasación incorpora a su estudio el análisis de rentabilidad del alquiler por provincias. Según Urban Data Analytics (uDA), la rentabilidad media en el alquiler en España alcanza el 7,29% a finales de 2017, frente al 6,91% del año anterior.
Por provincias, Valencia, Barcelona y Toledo alcanzan una rentabilidad bruta en el alquiler de 7,5% el valor máximo del territorio nacional. Por el contrario, Orense con una rentabilidad del 4,8%, seguido por Guipúzcoa, con un 4,9%, y Vizcaya y La Coruña, con un 5,1% de rentabilidad bruta, respectivamente, son las provincias que ofrecen menores rentabilidades en el alquiler.
En la comparativa anual de las rentabilidades brutas en el alquiler destacan las provincias de Valencia, Navarra y Santa Cruz de Tenerife, con una variación anual respecto a diciembre de 2016 de 15,4%, 10,9% y 9,5%, respectivamente. En el otro lado se sitúan las provincias de Almería (-6,8%) y Barcelona (-0,2%).
Sociedad de Tasación subraya que la opción de compra destinada al alquiler sigue siendo una opción de inversión muy atractiva, siendo Madrid, Málaga, Valencia y Alicante las que presentan el mejor comportamiento en cuanto a rentabilidad del alquiler y riesgo inmobiliario.
