El mercado del alquiler inicia el año en España mostrando un escenario a dos velocidades:
- Por un lado, se está produciendo en varios territorios un ajuste en los precios tras los máximos históricos alcanzados a lo largo de 2025: un total de once comunidades autónomas comienzan el año con descensos acumulados respecto a su techo histórico, registrado durante el pasado ejercicio.
- Al mismo tiempo, seis comunidades marcan en enero de 2026 el precio más alto de toda la serie histórica, lo que evidencia un comportamiento heterogéneo en la geografía nacional.
En el conjunto de España, el precio medio del alquiler se sitúa en 14,27 €/m² al mes, con una subida interanual del +5,3%. No obstante, el dato actual se encuentra un 0,8% por debajo del máximo alcanzado en junio de 2025, lo que confirma una ligera corrección en el conjunto del mercado tras el pico registrado el pasado año, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa.
“El precio del alquiler cambia de tendencia tras varios años de encarecimiento ininterrumpido. El año 2026 comienza con la confirmación de que el alquiler se modera y por tercera vez en ocho meses, el precio abandona las subidas de doble dígito que llevaba presentando casi 4 años. Esta variación del 5,3% apunta a una posible estabilización progresiva de los precios que avanzan ahora a dos velocidades. Las comunidades con mayor dinamismo económico y una presión de demanda históricamente elevada, que durante los últimos años habían liderado los incrementos, comienzan a mostrar signos de desaceleración. En paralelo, regiones tradicionalmente menos tensionadas siguen registrando aumentos intensos, lo que refleja un desplazamiento parcial de la presión hacia nuevos territorios”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Once comunidades corrigen desde sus máximos históricos de 2025
Entre las comunidades que inician 2026 por debajo del máximo alcanzado en 2025 destaca Cantabria, que, tras registrar su techo en julio de 2025, presenta un descenso acumulado del 11,2%, situando el precio en 12,43 €/m² al mes. La Comunidad de Madrid, que alcanzó su máximo en agosto de 2025, registra una corrección del 6,7% y sitúa el precio en 20,20 €/m² al mes. Por su lado, Navarra, cuyo máximo se produjo en enero de 2025, acumula un descenso del 7,3% en relación con dicho periodo, con un precio actual de 12,09 €/m².
Precio de la vivienda en alquiler por Comunidades Autónomas
| Comunidad Autónoma | Enero 2026
(€/m² al mes) |
Precio máximo | Mes de valor máximo |
| Madrid | 20,20 € | 21,64 € | ago.-25 |
| Cataluña | 19,86 € | 20,59 € | ago.-25 |
| Baleares | 18,57 € | 19,10 € | ago.-25 |
| País Vasco | 17,41 € | 17,66 € | dic.-25 |
| Canarias | 15,25 € | 15,25 € | ene.-26 |
| España | 14,27 € | 14,38 € | jun.-25 |
| C. Valenciana | 13,80 € | 13,94 € | jul.-25 |
| Cantabria | 12,43 € | 14,00 € | jul.-25 |
| Navarra | 12,09 € | 13,04 € | ene.-25 |
| Andalucía | 11,87 € | 11,87 € | ene.-26 |
| Asturias | 11,69 € | 11,69 € | ene.-26 |
| Aragón | 11,21 € | 11,21 € | ene.-26 |
| Galicia | 10,09 € | 10,37 € | jun.-25 |
| Región de Murcia | 9,96 € | 10,24 € | jun.-25 |
| Castilla y León | 9,75 € | 9,82 € | jun.-25 |
| La Rioja | 9,68 € | 10,19 € | ago.-25 |
| Castilla-La Mancha | 8,75 € | 8,75 € | ene.-26 |
| Extremadura | 7,42 € | 7,42 € | ene.-26 |
- Igualmente, La Rioja, con máximos en los alquileres en agosto de 2025, cae un 5,0%, hasta los 9,68 €/m².
- Cataluña desciende un 3,5% desde su techo de agosto de 2025 y sitúa el precio medio del alquiler en 19,86 €/m².
- Baleares, que marcó su máximo en agosto de 2025, acumula una bajada del 2,8%, hasta los 18,57 €/m².
- También presenta descensos acumulados la Comunidad Valenciana, bajando un 1,0% los alquileres desde julio de 2025, y registrando un precio actual de 13,80 €/m².
- Por su lado, Galicia reduce las rentas en un 2,7% desde su máximo de junio de 2025, hasta los 10,09 €/m².
- La Región de Murcia frena sus precios en un 2,7%, desde el tope de junio de 2025, quedando en los 9,96 €/m².
- En el caso del País Vasco, la caída ha sido del 1,4% desde diciembre de 2025, marcando un valor de 17,41 €/m².
- Y en Castilla y León, el descenso ha sido del 0,7% desde junio de 2025, quedando los precios en los 9,75 €/m².
Seis comunidades alcanzan máximos históricos en enero de 2026
Frente a esta tendencia correctiva, seis comunidades autónomas registran en enero de 2026 el precio más alto de toda la serie histórica: se trata de Andalucía, Aragón, Asturias, Canarias, Castilla-La Mancha y Extremadura.
- En el caso de Andalucía, la comunidad alcanza los 11,87 €/m² al mes, con un crecimiento interanual del 6,3%.
- Aragón sitúa el precio en los 11,21 €/m², el equivalente a un incremento del 6,2% interanual.
- Por su lado, Asturias marca un valor de las rentas de 11,69 €/m², lo que significa un alza del 9,0%,.
- Canarias alcanza los 15,25 €/m², tras una crecida anual del 9,3%.
- Por su lado, Castilla-La Mancha registra el mayor incremento interanual de todas las comunidades, con un 17,1%, hasta los 8,75 €/m².
- Por último, Extremadura alcanza los 7,42 €/m², con un crecimiento del 7,4% interanual.
Radiografía completa del alquiler en España
En términos absolutos, Madrid (20,20 €/m²) y Cataluña (19,86 €/m²) continúan siendo las comunidades con los precios más elevados, seguidas de Baleares (18,57 €/m²) y País Vasco (17,41 €/m²).
En el extremo contrario, los precios más bajos se registran en Extremadura (7,42 €/m²), Castilla-La Mancha (8,75 €/m²) y La Rioja (9,68 €/m²).
El comportamiento interanual (comparando enero de 2025 con el mismo periodo de 2026) muestras subidas generalizadas en la mayoría de los territorios, aunque con tres excepciones: Navarra (-7,3%), Madrid (-3,3%) y La Rioja (-2,0%). Castilla-La Mancha lidera las subidas con un 17,1%, seguida de Canarias (+9,3%) y Asturias (+9,0%).
En conjunto, los datos de enero de 2026 confirman que el mercado del alquiler se mantiene en niveles históricamente elevados, aunque, tras los máximos generalizados de 2025, comienzan a apreciarse ajustes en una parte significativa del territorio, mientras otras comunidades continúan marcando nuevos récords.
| Provincia | Municipios | Precio mensual (€/m2 al mes) | Precio máximo | Mes de valor máximo |
| Barcelona | Barcelona capital | 23,19 | 23,61 | ago.-25 |
| Madrid | Madrid capital | 21,59 | 22,52 | ago.-25 |
| Gipuzkoa | Donostia – San Sebastián | 20,37 | 20,76 | ene.-25 |
| Illes Balears | Palma de Mallorca | 18,79 | 19,29 | oct.-25 |
| Bizkaia | Bilbao | 17,82 | 18,02 | dic.-25 |
| Girona | Girona capital | 17,72 | 17,72 | ene.-26 |
| Valencia | Valencia capital | 16,33 | 16,56 | jul.-25 |
| Málaga | Málaga capital | 16,15 | 16,46 | jun.-25 |
| Las Palmas | Las Palmas de Gran Canaria | 15,54 | 15,86 | jul.-25 |
| Santa Cruz de Tenerife | Santa Cruz de Tenerife capital | 14,18 | 14,74 | oct.-25 |
| Alicante | Alicante / Alacant | 14,03 | 14,23 | ago.-25 |
| Sevilla | Sevilla capital | 13,99 | 14,39 | ago.-25 |
| Navarra | Pamplona / Iruña | 13,31 | 13,52 | feb.-25 |
| Araba – Álava | Vitoria – Gasteiz | 12,89 | 14,06 | jul.-25 |
| Cantabria | Santander | 12,83 | 12,83 | ene.-26 |
| Segovia | Segovia capital | 12,73 | 12,91 | jun.-25 |
| Zaragoza | Zaragoza capital | 12,49 | 12,61 | sep.-25 |
| A Coruña | A Coruña capital | 12,27 | 12,69 | jun.-25 |
| Guadalajara | Guadalajara capital | 12,24 | 13,46 | nov.-25 |
| Cádiz | Cádiz capital | 12,11 | 12,55 | jul.-25 |
| Tarragona | Tarragona capital | 11,87 | 12,67 | may.-25 |
| Asturias | Oviedo | 11,75 | 11,75 | ene.-26 |
| Toledo | Toledo capital | 11,21 | 11,75 | sep.-25 |
| Burgos | Burgos capital | 10,81 | 11,41 | ago.-25 |
| Granada | Granada capital | 10,51 | 10,69 | jun.-25 |
| Salamanca | Salamanca capital | 10,39 | 10,39 | ene.-26 |
| Murcia | Murcia capital | 10,20 | 10,2 | ene.-26 |
| Valladolid | Valladolid capital | 10,14 | 10,4 | oct.-25 |
| Huelva | Huelva capital | 9,79 | 9,97 | abr.-25 |
| Lleida | Lleida capital | 9,65 | 9,65 | ene.-26 |
| Zamora | Zamora capital | 9,64 | 10,77 | nov.-25 |
| Castellón | Castellón de la Plana / Castelló de la Plana | 9,64 | 9,64 | ene.-26 |
| Palencia | Palencia capital | 9,61 | 9,77 | dic.-25 |
| Pontevedra | Pontevedra capital | 9,56 | 9,82 | dic.-25 |
| La Rioja | Logroño | 9,54 | 10,28 | ago.-25 |
| Almería | Almería capital | 9,21 | 9,42 | abr.-25 |
| León | León capital | 9,19 | 9,19 | ene.-26 |
| Soria | Soria capital | 9,13 | 10,52 | nov.-25 |
| Córdoba | Córdoba capital | 8,91 | 9,22 | may.-25 |
| Albacete | Albacete capital | 8,88 | 9,02 | sep.-25 |
| Ávila | Ávila capital | 8,82 | 9,16 | jul.-25 |
| Ciudad Real | Ciudad Real capital | 8,57 | 8,68 | ago.-25 |
| Cuenca | Cuenca capital | 8,22 | 8,51 | jun.-22 |
| Badajoz | Badajoz capital | 8,21 | 8,21 | ene.-26 |
| Ourense | Ourense capital | 8,09 | 8,28 | jul.-25 |
| Cáceres | Cáceres capital | 8,08 | 8,11 | ago.-25 |
| Lugo | Lugo capital | 8,06 | 8,49 | feb.-25 |
| Jaén | Jaén capital | 7,52 | 7,83 | jun.-25 |
En el ámbito provincial, nueve capitales han alcanzado en enero de 2026 el precio máximo histórico del alquiler:
- Girona (17,72 €/m²)
- Santander (12,83 €/m²)
- Oviedo (11,75 €/m²)
- Salamanca (10,39 €/m²)
- Murcia (10,20 €/m²)
- Lleida (9,65 €/m²)
- Castellón de la Plana (9,64 €/m²)
- León (9,19 €/m²)
- Badajoz (8,21 €/m²)
Todas ellas con su techo de la serie registrado este mismo mes. El resto de las capitales analizadas (a excepción de Cuenca, cuyo máximo se remonta a junio de 2022) presentan en enero de 2026 descensos respecto a los máximos alcanzados durante 2025.
