La fiscalidad indirecta es uno de los factores que más influyen en el coste real de una compraventa inmobiliaria. Más allá del precio pactado entre comprador y vendedor, saber qué impuesto corresponde pagar —ITP o IVA—, cuándo se aplica y cómo impacta en el presupuesto final es clave para evitar errores y ajustar de forma realista las expectativas de los clientes.
ITP e IVA: cuándo y cómo se aplican en la compraventa de viviendas
En España, la compraventa de una vivienda está sujeta a uno de estos dos impuestos, nunca a ambos a la vez:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El impuesto aplicable no depende del comprador, sino de dos factores fundamentales:
- La tipología del inmueble
- La forma de transmisión (primera o segunda entrega a efectos fiscales, uso previo o alquiler, y régimen fiscal de la operación)
De forma general:
- El ITP se aplica a la compra de viviendas usadas o de segunda mano
- El IVA se aplica a la compra de viviendas nuevas adquiridas directamente al promotor
| ⚠️ Excepción importante: En Canarias, la vivienda nueva no tributa por IVA, sino por IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), mientras que la vivienda usada está sujeta al ITP. |
¿Qué es el ITP y cuándo se paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grava la transmisión de viviendas usadas, es decir, aquellas que no constituyen primera entrega a efectos fiscales. Lo paga siempre el comprador y se liquida ante la comunidad autónoma donde se ubica el inmueble.
Claves del ITP en 2026:
- Se aplica sobre el mayor valor entre el precio de compraventa y el valor de referencia catastral.
- El tipo impositivo depende de la comunidad autónoma.
- Existen tipos reducidos para determinados colectivos, siempre que se cumplan los requisitos.
Actualmente, los tipos generales de ITP oscilan, de forma orientativa, entre el 6% y el 10%, aunque pueden ser superiores en determinados territorios o tramos de valor.
Ejemplo práctico de ITPVivienda usada en Andalucía ITP a pagar: 21.000 € Si el valor de referencia fuera superior al precio, el impuesto se calcularía sobre ese valor mayor, con independencia de lo escriturado. |
¿Qué es el IVA y cuándo se aplica?
El IVA se aplica en la compraventa de viviendas nuevas: aquellas que se transmiten por primera vez directamente del promotor al comprador.
Aplicación del IVA en viviendas nuevas:
- Tipo general del 10% en vivienda libre.
- Tipo reducido del 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública.
- Se paga directamente al promotor en el momento de la compraventa.
A diferencia del ITP, el IVA es un impuesto estatal y no varía por comunidades autónomas, salvo en Canarias, donde se sustituye por el IGIC.
IVA y AJD: diferencias que hay que tener en cuenta
Cuando una compraventa está sujeta a IVA, no se paga ITP, pero sí suele devengarse el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura pública.
El AJD:
- Lo paga el comprador.
- Depende de la comunidad autónoma.
- Suele situarse entre el 0,5% y el 1,5% del precio escriturado.
⚠️ En las compraventas sujetas a ITP no se paga AJD por la transmisión del inmueble, ya que este impuesto no resulta aplicable en estos casos.
Si el comprador solicita hipoteca, existe una escritura de préstamo hipotecario, pero desde 2018 el AJD de la hipoteca lo asume la entidad bancaria, no el cliente.
Excepción: vivienda “nueva” que tributa por ITP
Uno de los errores más habituales es pensar que todas las viviendas vendidas por un promotor tributan por IVA. No siempre es así.
A efectos fiscales, una vivienda deja de considerarse nueva cuando se produce una segunda transmisión, lo que ocurre generalmente si:
- Ha sido utilizada por el promotor durante más de dos años.
- Ha sido alquilada a terceros durante dos años o más.
Ejemplo habitualSi una promotora alquila un bloque de viviendas durante tres años y posteriormente las vende, esas viviendas no tributan por IVA, sino por ITP, aunque físicamente estén en perfecto estado. Este matiz puede alterar de forma sustancial el presupuesto del comprador según la comunidad autónoma. |
Renuncia a la exención del IVA: un comodín fiscal en operaciones entre empresas
En operaciones entre empresas o autónomos que actúan como sujetos pasivos del IVA, existe una opción fiscal relevante: la renuncia a la exención del IVA.
En condiciones normales, la venta de una vivienda usada tributa por ITP, un coste definitivo. Sin embargo, si ambas partes lo acuerdan y se cumplen los requisitos legales, la operación puede someterse a IVA.
En estos casos suele aplicarse la inversión del sujeto pasivo, lo que permite al comprador:
- No desembolsar el IVA en la compraventa
- Autorrepercutírselo y deducírselo en su declaración
Esta opción suele implicar AJD, que actúa como “peaje” frente al coste definitivo del ITP.
⚠️ Importante: Solo es viable si el comprador tiene derecho a deducirse el IVA (por ejemplo, alquiler sujeto a IVA o reventa).
El valor de referencia: una variable crítica
En las transmisiones sujetas a ITP, la base imponible será el valor de referencia catastral si este es superior al precio escriturado.
Por ello, es fundamental:
- Consultarlo antes de firmar arras
- Informar al comprador de su impacto fiscal, ya que pagará impuestos sobre ese importe superior.
Si el valor es erróneo, el comprador debe tributar inicialmente por él y solicitar posteriormente la rectificación de la autoliquidación aportando tasaciones, informes técnicos u otra documentación que acredite el estado real del inmueble.
Tabla resumen: IVA vs. ITP en la compraventa de vivienda
| Concepto | Vivienda nueva (IVA) | Vivienda usada (ITP) |
| Impuesto principal | 10% (4% VPO) | 6% – 11% (según CC.AA.) |
| Impuesto adicional | AJD (0,5% – 1,5%) | No aplica |
| Base imponible | Precio de la escritura | Mayor entre precio y valor de referencia |
| Administración | Estatal | Autonómica |
| Quién lo paga | Comprador | Comprador |
El mapa fiscal cambia según las comunidades autónomas
La fiscalidad inmobiliaria en España es profundamente territorial, por lo que el ITP, el AJD y los tipos reducidos varían por comunidad autónoma. Esto explica por qué una misma vivienda puede tener un coste fiscal muy distinto dependiendo de dónde se compre.
En 2026, algunas comunidades han modificado al alza o a la baja los porcentajes del ITP o del AJD aplicables a la compraventa de vivienda, dentro de las competencias fiscales que tienen cedidas. .
Casos reales comparados
Vivienda nueva en Comunidad de Madrid
Precio: 300.000 €
IVA (10%): 30.000 €
AJD (0,75%): 2.250 €
Total impuestos: 32.250 €
Vivienda usada en Andalucía
Precio: 300.000 €
ITP (7 %): 21.000 €
⚠️ La diferencia fiscal supera los 11.000 €, con el mismo precio de compraventa.
Checklist definitiva para el agente inmobiliarioAntes de cerrar una operación, conviene verificar:
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En conclusión
ITP e IVA no son solo impuestos que hay que conocer: su correcta aplicación condiciona la viabilidad económica de una compraventa. Entender cuándo corresponde pagar cada uno, cómo se calcula y qué particularidades territoriales o fiscales intervienen permite anticipar costes, ajustar expectativas y asesorar con mayor precisión a compradores e inversores.
