Funcas avisa de que la participación pública en la promoción o alquiler de vivienda a través de incentivos fiscales o avales centrados en la demanda pueden tener una “eficacia reducida” y un coste para las arcas públicas, además de presionar los precios de la vivienda al alza y agravar las desigualdades.

En el estudio ‘Mercado inmobiliario y política de la vivienda en España’ publicado por el ‘think tank’ de investigación económica y social se asegura que el desajuste entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario ante la falta de oferta de vivienda nueva es el principal problema de la vivienda en España, por lo que se piden medidas que incentiven la oferta.

Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez explican que el desacople entre oferta y demanda de vivienda se debe a factores como el desajuste con la creación de hogares en los dos últimos años, de aproximadamente 250.000 viviendas; la falta de una localización adecuada de las viviendas vacías que podrían salir al mercado y a su estado de conservación, que requeriría de una rehabilitación importante; y una demanda de vivienda como segunda residencia muy significativa y creciente, de al menos 60.000 viviendas por año.

Los autores prevén que en los últimos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año, cifra que podría elevarse hasta las 150.000 unidades si no existieran demasiadas restricciones.

“Sin un aumento significativo de la construcción de nuevas viviendas, la accesibilidad continuará deteriorándose, afectando en especial a los jóvenes y a las familias de ingresos medios y bajos”, avisan los expertos.

La necesidad de vivienda será muy elevada hasta 2032

A su vez, consideran que, ante la creación de nuevos hogares en los próximos cinco años, las necesidades de vivienda nueva aún serán muy elevadas, entre 175.000-200.000 por año, pero consideran que a partir de 2032, las necesidades se relajarían paulatinamente hasta una cifra similar a la actual, en torno a 100.000, en 2037.

Por otro lado, en el estudio también se avisa de que las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad y asequibilidad esperados.

“Muchas veces se aboga por la participación pública en la promoción o alquiler de vivienda, este enfoque puede llevar a incentivos inadecuados y, en ocasiones, dar lugar a resultados insatisfactorios“, indican los expertos.

Por ello, el coordinador del estudio, Santiago Carbó, aboga por la combinación de una gestión eficaz del suelo urbanizable, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles para contribuir a un “mercado inmobiliario más equilibrado y justo”.

“La colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, también será fundamental para asegurar un acceso equitativo a la vivienda”, añade.

Falta de suelo construible

En el estudio también se incide en que uno de los “nudos gordianos” del desequilibrio del mercado de vivienda es el suelo construible.

Así, Patricia Sánchez y Raymond Torres avisan de la falta de suelo disponible para la edificación, tanto por la limitada disponibilidad de terrenos aptos para la construcción de vivienda asequible, como por las trabas administrativas, la lentitud de los procesos de concesión de suelo o por la cesión a la inversión en vivienda libre de terrenos inicialmente destinados a vivienda protegida.

“La aprobación del proyecto de Ley del Suelo permitiría reducir la inseguridad jurídica y desarrollar nuevas actividades de construcción de vivienda. La planificación adecuada del suelo es fundamental para garantizar una oferta suficiente de viviendas y moderar el incremento de los precios”, defienden los expertos.

De igual manera, indican que la percepción de escasez de mano de obra también puede actuar como un “desincentivo” y consideran la falta de mano de obra en el sector de la construcción como “preocupante” porque puede “ralentizar la creación de oferta de nuevas viviendas”.

Por último, en relación al mercado de alquiler, los expertos piden que la regulación no sea distorsionadora, sino que busque un equilibrio que proteja a los inquilinos sin desalentar a los propietarios, y la creación de un entorno regulatorio estable y predecible que fomente la inversión en el mercado de alquiler, aumentando así la oferta de viviendas de alquiler a precios asequibles.