Por Antonio Carroza, fundador y presidente de Alquiler Seguro

Ha pasado ya más de un año desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y hasta ahora en lo único en lo ha conseguido consenso por parte de todos los actores y afectados es que ha resultado un completo fracaso, o al menos un fracaso para lograr los objetivos anunciados.

Es decir, ni ha creado oferta, más bien todo lo contrario, y no ha reducido precios, obteniendo resultados que van en la dirección contraria a lo que se pretendía. El acceso a la vivienda es un problema colectivo cuya solución requiere de políticas públicas decididas y valientes, pero no populistas. Sobre todo, es necesario consenso, entre administraciones, entre partidos y entre los sujetos a los que afecta.

La Ley de Vivienda se aprobó entre desacuerdos y polémicas, sin el consenso necesario para abordar un tema de este calibre. Finalmente entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y, aunque no se ha desplegado por igual en todas las comunidades autónomas, que son las administraciones que ostentan el grueso de las competencias en esta cuestión, es evidente que no ha servido para facilitar el acceso a una vivienda a quienes más lo necesitan.

La inseguridad jurídica y la incertidumbre que ha generado la nueva legislación entre los propietarios está provocando que muchos decidan retirar sus viviendas del mercado para optar por otras alternativas. No solo la venta o el cierre de los pisos, sino también otras formas de alquiler distintas del residencial, como hemos podido ver con el auge de los arrendamientos de temporada, que se han popularizado como una vía de escape a las restricciones de la nueva legislación.

El resultado es de sobra conocido: la oferta de vivienda en alquiler no deja de caer. Desde el Observatorio del Alquiler, un centro de investigación impulsado, entre otras entidades, por la Fundación Alquiler Seguro, la Universidad Rey Juan Carlos y la socimi social TuTecho, se ha elaborado un análisis del primer año de funcionamiento de la Ley y se ha constatado que se han perdido más de 40.000 inmuebles. Pero eso no es lo peor: este 2024 se espera que se retiren del mercado 60.000 más, lo que apunta a unas previsiones ciertamente negativas.

Esta pérdida de oferta a quien más perjudica, en definitiva, es a los futuros inquilinos, que no encuentran un hogar para vivir y que ven cómo los precios no dejan de subir. La escasez de viviendas en el mercado es un problema sobre todo teniendo en cuenta que la demanda no deja de crecer, impulsada porque cada vez más personas aspiran a vivir de alquiler, especialmente en las grandes ciudades.

Remitiéndonos de nuevo al Observatorio del Alquiler, podemos ver cómo han aumentado los precios desde que la Ley entró en vigor. El precio medio para alquilar una vivienda en España subió en 2023 unos 100 euros frente al año anterior, hasta situarse en los 1.002 euros. Para este próximo año se estima que seguirán subiendo, puesto que en el primer trimestre de 2024 ya alcanzaban los 1.069 euros.

Estas cifras dibujan un panorama extremadamente preocupante. Las administraciones públicas deben tomar consciencia de que la única solución para garantizar el acceso a una vivienda es crear un entorno seguro y estimulante para que más propietarios se animen a sacar sus viviendas al mercado y más inversores, nacionales y extranjeros, privados e institucionales, pongan su objetivo en el sector.  Solo aumentando la oferta se logrará rebajar los precios.

Sin embargo, el discurso en torno a la Ley de Vivienda se empeña en atacar a los propietarios, en lugar de ofrecer garantías y seguridad para sus intereses. El dueño de una vivienda lo que busca es, en definitiva, la tranquilidad de encontrar un inquilino que cuide su propiedad y que pague la renta todos los meses sin generar problemas como impagos o conflictos con los vecinos.

La nueva definición y división de los propietarios como pequeños o grandes tenedores, introducida por la Ley de Vivienda, contribuye a demonizar y estigmatizar la imagen de los propietarios frente a la sociedad, lo que no genera un clima de confianza y de seguridad para animarles a poner sus inmuebles en alquiler.

Además, otras medidas incluidas en la Ley también perjudican a los propietarios. Los límites para la actualización anual de las rentas, que se desligaron de la evolución general de los precios, han propiciado una pérdida de poder adquisitivo entre los arrendadores.

Las garantías introducidas para proteger a los inquilinos frente a los desahucios son necesarias para que no se queden en la calle, pero no se puede trasladar la responsabilidad de ejercer una política social de vivienda a los propietarios particulares, que temen que su inquilino pueda ser declarado vulnerable y dejar de pagar la renta con la que cuentan todos los meses. Esta desconfianza ha contribuido a la caída de la oferta y, no solo eso, a endurecer los criterios para acceder a una vivienda. Los arrendadores cada vez son más exigentes, puesto que buscan un inquilino con solvencia para minimizar el riesgo de impago, lo que dificulta aún más el acceso a una vivienda.

Los incentivos fiscales que plantea la Ley tampoco son tan convenientes como puede parecer. Las medidas fiscales no acompañan el estímulo de la oferta, ya que el régimen general de deducciones para propietarios pasó del 60% al 50% en 2024. Por otra parte, los beneficios fiscales para los arrendadores que accedan a bajar los precios un 5% en zonas tensionadas generan inseguridad, puesto que pueden suponer incluso una pérdida de rentabilidad.

Desde el punto de vista de los profesionales del sector, la Ley también ha supuesto una importante precarización. La profesionalización del alquiler es necesaria para ofrecer garantías a propietarios e inquilinos y para asegurar el cumplimiento de la legislación. Un mercado sin profesionales se acaba convirtiendo en la “ley de la selva”, donde se multiplican los abusos contractuales y las irregularidades jurídicas.

Los profesionales contribuyen a estabilizar los precios, apostando siempre por fijarlos de acuerdo al mercado, o incluso por debajo, para promover la satisfacción de los inquilinos y maximizar la rentabilidad de los propietarios. Además, actúan en muchas ocasiones como intermediarios entre ambas partes, dirimiendo quién debe encargarse de posibles conflictos que puedan surgir, como por ejemplo, en el caso de pequeñas reparaciones.

Sin embargo, la Ley de Vivienda supone en muchos aspectos un ataque al sector inmobiliario, acusándolo de prácticas abusivas e incluso planteando su desaparición, algo insólito si tenemos en cuenta que más de 170.000 empleados trabajan en esto en España, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Como conclusión, podemos decir que un año después de su entrada en vigor, la Ley de Vivienda no va camino de solucionar el problema del acceso a la vivienda en el país. Mientras las administraciones públicas sigan sin ofrecer un marco de garantías para los propietarios, la oferta seguirá cayendo, perjudicando en última instancia a todos aquellos que tan solo buscan encontrar un hogar en el que desarrollar su proyecto de vida.