Barcelona es la ciudad española con el mercado inmobiliario más dinámico. Los crecimientos de doble dígito registrados durante 2016, tanto en número de transacciones como en incrementos de precios, así lo demuestran. Si bien el número de operaciones mantendrá esta frenética actividad en 2017, los precios subirán un 9% en compraventa y un 8% en el segmento del alquiler. Esta es una de las conclusiones del Informe de mercado Barcelona 2017 elaborado por la firma alemana Engel & Völkers, que pronostica un crecimiento a dos velocidades para los próximos años.
Mientras las mejores zonas de Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts, Eixample, Ciutat Vella, Gracia y Diagonal Mar, que están entre el 80% y el 90% respecto a sus precios máximos históricos, tocarán techo en los próximos dos años para pasar a una fase de consolidación; el resto de distritos de la ciudad y de los municipios del área metropolitana tendrán más recorrido al alza al estar todavía entre el 50% y el 60% respecto a sus máximos.
El estudio señala que “aunque la demanda internacional mantiene intacta su fortaleza, en el último año se ha incrementado la local hasta acaparar el 60% de las compras. Una tendencia que continuará a lo largo de 2017”. Si 2016 ha sido el año del despegue de la construcción de nuevas promociones, 2017 supondrá la explosión del segmento de obra nueva y rehabilitación en Barcelona, ciudad que se ha consolidado entre los grandes fondos inmobiliarios internacionales como la capital europea ideal para invertir.
Las zonas más ‘premium’
Dentro del ‘top ten’ de los barrios más caros de Barcelona, Diagonal Mar ha comenzado a competir con la exclusiva Zona Alta. Si bien las escasas promociones de obra nueva que salen a la venta en Pedralbes pueden alcanzar los 12.000 €/m2, la horquilla de precios en el barrio más moderno de la ciudad oscila entre los 6.500 y los 12.000 €/m2.
Diagonal Mar, que ha transformado una zona industrial en una de las áreas más premium de Barcelona, está muy demandada por familias extranjeras de diversas nacionalidades como rusos, franceses, búlgaros, argentinos o estadounidenses. Este cliente internacional, que acapara el 60% de las compras, busca propiedades amplias, luminosas, modernas y con vistas espectaculares dentro de complejos residenciales de alto standing.
Pero los extranjeros también solicitan vivienda en otros elegantes distritos del centro neurálgico de la ciudad como Eixample, donde el precio medio ha subido hasta los 4.900 €/m2. En el último año clientes de más de 30 nacionalidades diferentes se han interesado por pisos modernistas en regias fincas de Eixample o Ciutat Vella, donde se ha observado una mayor presencia de promociones de rehabilitación.
Por detrás de estas exclusivas zonas se sitúan barrios más bohemios como Gracia, donde la demanda se centra en lofts y apartamentos, o de marcado carácter residencial como Les Corts, donde la tipología del producto más buscado es de viviendas de 100-130 m2 con terraza o jardín. Los precios medios de ambos barrios se sitúa en torno a los 4.100 euros/m2, en línea con los registrados en Font d’en Fargues.
El año de la obra nueva y los proyectos de rehabilitación
La escasez de oferta en el centro de Barcelona debido a la falta de suelo ha trasladado las nuevas promociones a las zonas perimetrales de Eixample. En este sentido, Les Corts, Sants, Gracia Nova y Guinardó son los barrios donde se encuentra el mayor número de pequeñas promociones de obra nueva, mientras que las grandes se construyen en las zonas periféricas del área metropolitana como Badalona, Hospitalet de Llobregat o Cornellà.
En este sentido, cabe destacar las múltiples obras de rehabilitación en zonas céntricas como Ciutat Vella, Eixample y Gracia donde la protección de las fachadas de edificios y, en algunos casos, incluso la de los elementos interiores de las fincas, no permiten actuaciones de obra nueva pero sí de recuperación.
Vivienda tipo que se vende en Barcelona
Engel & Völkers participa ya en la comercialización de 60 promociones de obra nueva o gran rehabilitación y se ha marcado como objetivo para 2017 la venta de un piso al día en esta división.
La vivienda tipo que se vende en Barcelona, tanto en apartamentos antiguos rehabilitados como en pisos de obra nueva, tiene dos o tres dormitorios en una superficie de unos 84 m2 y un coste en torno a los 460.000 euros. La tendencia es a tener menos habitaciones, pero más amplias acorde con la demanda del comprador que también prefiere que incluya trastero y plaza de garaje. Si la vivienda es un ático, el precio sube un 20%.
Precios récord en el segmento del alquiler
El alquiler ha acelerado en los últimos meses el ritmo de crecimiento sostenido que mantiene en Barcelona desde el año 2007 hasta alcanzar incrementos de precios del 14% que han marcado máximos históricos. La creciente demanda de viviendas en alquiler en el casco antiguo de la ciudad ha situado el precio medio en Ciutat Vella en 16 euros/m2, el más elevado de Barcelona seguido muy de cerca por Les Corts.
El perfil de arrendatario lo dibujan familias de alto poder adquisitivo interesadas en localizaciones prime o estudiantes que prefieren zonas más céntricas, si bien la demanda se distribuye a partes iguales entre clientes nacionales e internacionales. Estos últimos son en un 80% europeos, principalmente ingleses, alemanes y de países del norte de Europa.
El prototipo de la vivienda de alto standing para el alquiler en Barcelona es una propiedad de más de 150 metros cuadrados, que se ubica cerca de los colegios internacionales y con un precio superior a los 3.000 euros al mes en Sarria-Sant Gervasi y en torno a los 2.000 euros en Eixample.
