Las ciudades de Barcelona y Alicante son, con un 12,1% y un 11,7%, respectivamente, las capitales de provincia donde más se ha incrementado el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en el último año, según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre publicado hoy. En promedio, la vivienda en España se ha revalorizado un 1,8% interanual en el primer trimestre, hasta 1.237 €/m², lo que ha permitido que el ajuste acumulado desde máximos de 2007 haya descendido del 40% por primera vez en tres años, hasta el 39,6%.

El director del Servicio de Estudios de Tinsa, Jorge Ripoll, pone de relieve que el mercado sigue caracterizado por una recuperación selectiva. “El marco general es de estabilización de precios. Aunque hay ubicaciones que muestran claros signos de recuperación siguen existiendo también mercados donde los precios están todavía ajustándose. Se trata principalmente de enclaves donde la demanda es débil y el stock presiona los valores a la baja”, afirma Jorge Ripoll.

Comunidades autónomas

Las regiones de Cataluña (+7,5%), Madrid (+6,6%) y Canarias (+5,3%) tiran con fuerza del mercado de la vivienda en España con gran diferencia respecto al resto de territorios. Por encima de la media nacional, también se sitúan Galicia (2,8%), Cantabria (2,7%) y Extremadura (1,9%), que crecen moderadamente respecto al mismo dato del primer trimestre de 2016.

Las bajadas más significativas se encuentran en la Comunidad Foral de Navarra (-5,6%), la Región de Murcia (-5,0%), la Rioja (-4,0%) y las Islas Baleares (-3,6%). También con precios inferiores a los de hace un año, aunque más moderados, están Castilla–La Mancha (-2,8%), Castilla y León (-2,5%) y, prácticamente sin cambios, Asturias (-0,3%).

Evolución interanual CCAA

En algunas regiones, el valor medio sigue estando más de un 50% por debajo del alcanzado en el momento álgido del ciclo anterior, en 2007. Se trata de La Rioja (-55%), Castilla-La Mancha (-52,6%) y Navarra (-51,1%). Por el contrario, Extremadura, Baleares y Galicia muestran la menor variación acumulada: un 30%, un 31,5%  y un 32,8%, respectivamente.

País Vasco destaca como la Comunidad Autónoma más cara, con un precio medio de 1.986 €/m², seguida por Baleares (1.870 €/m²), Comunidad de Madrid (1.868 €/m²) y Cataluña (1.668 €/m²). Mientras que Islas Baleares ha estabilizado sus valores en los últimos trimestres, Madrid y Cataluña siguen con su tendencia ascendente. Las regiones con el precio medio más asequible son (773 €/m²), Castilla-La Mancha (786 €/m²) y La Rioja (811 €/m²).

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.

Provincias

Álava*, Barcelona y Palencia* son las provincias que destacan con la mejor evolución de precios en los últimos doce meses, con incrementos del 9,5%, 7,7% y 7,1%, respectivamente. También han registrado crecimientos considerables las provincias de Las Palmas (+6,9%), Madrid (+6,6%), Málaga (+6,0%) y Girona (+5,6%).

En el lado de las caídas, destaca Castellón, con un descenso interanual del 6,4%, y Segovia y Toledo con un ajuste del 6%. También registraron caídas superiores al 5%: Navarra (-5,6%), Huelva (-5,4%), así como, Lleida y Murcia (-5% en ambos casos).

Evolución interanual Provincias

La provincia con mayor ajuste acumulado desde máximos es Toledo, donde el precio medio es un 57,8% inferior al de 2007. Le siguen en intensidad de caída acumulada La Rioja (-55%) y Guadalajara y Zaragoza (-53,8%). Por el contrario, Ourense* (-22%), Teruel* (-26,5%), Cáceres (-27,3%) y Zamora* (-29,7%) destacan como las zonas donde los precios medios han experimentado una menor variación desde máximos.

Los precios medios más altos a nivel provincial se localizan en País Vasco*, concretamente en las provincias de Guipúzcoa* (2.158 €/m²) y Vizcaya (1.992 €/m²),  seguidas de Barcelona, con 1.881 €/m², Islas Baleares (1.870 €/m²) y Madrid (1.868 €/m²).

Las provincias más asequibles se ubican en Extremadura y oeste de Castilla La Mancha, empezando por las provincias de Toledo (693 €/m²) y Ciudad Real (699 €/m²), seguidos por Jaén y Cáceres, ambas con un valor medio de 756 €/m² en el primer trimestre de este año.

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, así como, en las provincias de Lugo y Soria.

Capitales

Las ciudades de Barcelona (+12,1%) y Alicante (+11,7%) muestran importantes crecimientos en tasa interanual en el primer trimestre del año. El precio también ha registrado un importante crecimiento en los últimos doce meses en las capitales de Vitoria (+9,3%), Las Palmas (+7,8%) y Madrid (+7,7%).

Frente a la notable revalorización de estos enclaves, otras ciudades continúan el ajuste de precios. Es el caso Castellón, donde el valor medio es un 10,2% inferior al del primer trimestre de 2016, Logroño (-7,8%), Córdoba (-7,7%) y Granada (-7%).

La capital riojana destaca entre las ciudades con mayor ajuste de precios acumulado desde 2007: un 61,4%. Otras capitales donde la vivienda ha perdido más de la mitad de su valor son Castellón y Zaragoza, ambas con un descenso del 57,3%, y Pamplona* (-56%). Por el contrario, las capitales gallegas muestran el menor nivel de variación en los últimos nueve años. La vivienda se ha depreciado de media un 26,2% en Ourense*, un 29,8% en Pontevedra* y un 31,8% en A Coruña*.

El valor medio en la ciudad de San Sebastián* se acerca en el primer trimestre del año a los 3.000 €/m², al situarse en 2.982 €/m². Barcelona se mantiene como la segunda ciudad más cara en término medio, con 2.859 €/m², seguida de Madrid (2.308 €/m²) y Bilbao (2.165 €/m²). Entre las ciudades con la vivienda más asequible destacan Castellón (806 €/m²), Ávila (896 €/m²), Logroño (937 €/m²) y Lleida (948 €/m²), seguidas de Cuenca* (971 €/m²) y Huelva (982 €/m²).

Este trimestre no está disponible la estadística de precios, por considerarse que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla, así como, en las capitales de provincia de Soria, Toledo y Lugo.

Distritos en las cinco mayores capitales

El distrito de Ciutat Vella, en Barcelona, ha experimentado una importante revaloración del 21,1% en los últimos doce meses y destaca como la mayor subida en tasa interanual entre los distritos de las cinco mayores capitales españolas, seguida de Eixample (+15,4%), también en la Ciudad Condal, y del distrito madrileño de Hortaleza (+14%). La evolución positiva es generalizada en la ciudad de Barcelona, donde todos los distritos muestran en el trimestre crecimientos superiores al 3% respecto al comienzo de 2016.

También algunos barrios de la ciudad de Valencia han registrado importantes aumentos de precios en tasa interanual, como Rascanya (+12,9%) y Camins al Grau (11,7%). En Zaragoza, destacan los Barrios rurales del oeste (+8,4%) y Universidad (+8,1%), mientras que en Sevilla los incrementos son más moderados, liderados por el 5,1% del distrito Este-Alcosa-Torreblanca.

En Madrid, donde únicamente Villaverde y Moratalaz muestran precios inferiores a los de hace un año, el barrio de Salamanca se ha posicionado este primer trimestre como el más caro de todos los de las capitales analizadas, con 3.812 €/m², superando al barcelonés de Sarriá-Sant Gervasi (3.778€/m²), que se había desmarcado en los últimos trimestres como el de mayor precio medio. En una banda muy similar se encuentran en Chamberí (3.688 €/m²), en Madrid, y Les Corts (3.618 €/m²), en Barcelona.

El nivel de precios en estas zonas de las dos mayores ciudades españolas es muy superior al de los distritos más exclusivos de Valencia (Ciutat Vella, 2.089 €/m²), Sevilla (Casco Antiguo, 2.307 €/m²) y Zaragoza (Universidad, 1.650 €/m²).

Plazo medio de venta en España: 9,9 meses

Los plazos medios de venta a nivel nacional, que consideran la oferta de vivienda y el ritmo de transacciones, se mantienen estables en el primer trimestre de 2017 en 9,9 meses. Destaca la reducción del plazo registrada en las ciudades de Madrid y Barcelona, donde se tarda menos de cuatro meses en vender una vivienda. El plazo ha bajado de los 4,3 meses del último trimestre de 2016 a 3,8 meses en el caso de Madrid y de 4,4 a 3,7 meses en Barcelona.

Aunque ha reducido en más de un mes el tiempo medio de venta, la ciudad de Valencia sigue destacando como la ciudad donde más se tarda en vender de las cinco mayores capitales: 11,8 meses de media, muy por encima de los 6,6 meses de Zaragoza o los 8 meses de Sevilla.

A nivel provincial, los territorios con mayor grado de liquidez, entendida como los plazos medios de venta más breves, son, excluyendo Ceuta y Melilla, la Comunidad de Madrid (5,1 meses), Las Palmas (6,4 meses), Santa Cruz de Tenerife (6,8 meses) y Guipúzcoa (6,9 meses). La reducción de plazo medio más significativa se ha producido en Álava, que ha pasado de 14,4 a 12,5 meses, y también en Guadalajara, con una bajada de 14,3 a 13,2 meses. En general, se observa un acortamiento de los plazos en las provincias vascas, las islas, Barcelona, Madrid y sus alrededores (Guadalajara y Segovia).

En el otro extremo, Cantabria se mantiene como la provincia con mayores plazos de venta medios (18,4 meses), seguida por las provincias de Ávila (16,5 meses), Tarragona (15,8 meses), Segovia (15,5 meses) y Salamanca (15,3 meses). El tiempo que se tarda en vender una vivienda se ha incrementado de forma más acusada en el último trimestre en Ávila (de 15,4 a 16,5 meses), Ourense (de 12,5 a 13,3 meses) y Huelva (de 9,9 a 10,7 meses).

Esfuerzo financiero

Un comprador necesitaba en el cuarto trimestre de 2016 (último dato disponible) destinar 6,1 años de salario para afrontar la compra de una vivienda media en España, dos años menos que durante el ‘boom’ inmobiliario.

Este informe analiza este indicador en las provincias donde se ubican las cinco mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares). De entre todas ellas, Baleares requiere el mayor número de años de salario para comprar una vivienda (12,4 años), seguida de Málaga (8,3 años), datos que reflejan  la existencia de un mercado de alta gama que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Zaragoza y Valencia se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,5 y 5 años, respectivamente.

Analizado el esfuerzo financiero como el porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el primer año de hipoteca, una familia española tenía que destinar un 21,7% de su salario, según datos correspondientes al cuarto trimestre de 2016 (último dato disponible), cinco décimas más que un año antes.

Málaga y Baleares destacan entre las ocho provincias analizadas como las de mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 29,9%, respectiva­mente. La proporción desciende hasta el 16,9% en la provincia de Valencia y el 17,9% en la de Zaragoza.

Descarga el informe completo Tinsa IMIE Mercados Locales 1T 2017