El Banco de España constata que la “elevada correlación” entre el crecimiento del precio de la vivienda y el aumento de la población sugiere que el incremento de los habitantes residentes de origen extranjero en determinadas provincias, en especial las insulares, habría contribuido a elevar los precios de la vivienda en España a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles.

Así se desprende del artículo analítico ‘La inversión extranjera en el mercado residencial español entre 2007 y 2019’, elaborado y publicado por el organismo supervisor. En este se confirma la hipótesis de que el impacto del crecimiento de la población en los precios es mayor en las provincias con mayor densidad demográfica.

No obstante, el organismo explica que parece que no se sustenta la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido al aumento del precio de la vivienda en España durante los últimos años. Si bien matiza que los resultados hay que tomarlos “con cautela”, ya que las compras netas de los no residentes se concentran en unas pocas provincias. Y, además, existe una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que “dificulta la identificación del efecto”.

Además, señala que en el análisis no están incluidas las operaciones realizadas a través de personas jurídicas, como las sociedades de inversión. Si bien la actividad de este tipo de vehículos se concentra fundamentalmente en el mercado no residencial.

Tendencia creciente: alcanza el 10,9% del total de transacciones

El estudio muestra que la proporción que representan las compras de vivienda de los extranjeros residentes en España sobre las transacciones totales en este mercado ha presentado una pauta creciente entre 2007 y 2019, al pasar en esos años del 4,2% al 10,9%.

Por nacionalidad del inversor, los países comunitarios (entre los que se incluye el Reino Unido) y Noruega aumentaron su peso relativo sobre las compras de extranjeros residentes hasta 2015, año en el que representaban un 58% del total, reduciéndose algo esta cifra en los siguientes años, hasta el 53% en 2019.

Eso sí, durante este período ha habido cambios por países dentro de este grupo. Por ejemplo, el peso relativo del Reino Unido disminuyó en 6 puntos porcentuales entre 2007 y 2019 y representó el 8% del total de las compras de extranjeros residentes en 2019. El peso relativo de países como Italia o Rumanía se incrementó hasta alcanzar el 8% y el 12%, respectivamente, del total de las compras de extranjeros residentes en 2019. Entre los países no comunitarios, destacan Marruecos y China, con porcentajes respectivos del 14% y del 6% de las compras de extranjeros residentes en 2019.

Por su parte, las compras totales realizadas por extranjeros procedentes del resto de los países de fuera de la Unión Europea son también significativas (27% en 2019).

Durante la recuperación (2014-2019) el destino donde los extranjeros residentes representaron el peso más elevado (19% de las compras de vivienda totales de la provincia) fue Santa Cruz de Tenerife, seguido de Islas Baleares (16%), Alicante (15%) y Las Palmas (14%).

Aumenta el stock de vivienda en manos de extranjeros residentes

El análisis muestra que el stock de vivienda en manos de extranjeros residentes ha aumentado ininterrumpidamente desde 2007, y se ha acelerado desde 2014. Así, en 2019 las compras netas de los extranjeros residentes supusieron casi el 0,2% del stock de vivienda, casi tres veces más que en 2013.

En 2019, los países comunitarios y Noruega representaron el 45% de las compras netas, destacando en ellos el peso de Rumanía (15%) y de Italia (8%). Entre las nacionalidades no comunitarias, destaca el peso de los marroquíes (17%).

Bajan las compras de extranjeros no residentes

En lo que respecta a la actividad de los extranjeros no residentes en España, tras alcanzar sus compras un promedio del 3,3% entre 2007 y 2019 y subir hasta el máximo del 10,5% en 2014, desde entonces ha disminuido, hasta el 7,8% en 2019.

Los países europeos de rentas elevadas concentran el grueso de compras. Y el 84% de compras realizado durante la recuperación procedió de países comunitarios y Noruega. Los británicos fueron la proporción más elevada de compras (23% del total), aunque disminuyó, al tiempo que se elevó en otras nacionalidades, como alemanes (12), franceses (12%), belgas (10%) o suecos (8%).

En el período de recuperación económica, también tuvo lugar una elevada heterogeneidad en las provincias de las compras realizadas por no residentes. Siendo el peso más elevado el de Alicante (38% de las compras totales de la provincia), Málaga (28%), y Santa Cruz de Tenerife (25%). En contra posición, en 35 de las 50 provincias las compras de no residentes no alcanzaron el 2% de las compras totales de vivienda.

El precio de sus operaciones supera al de las nacionales

Respecto a los precios, el precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes en el período de 2014 a 2019 fue un 4% superior al de las efectuadas por compradores nacionales en el mismo período, similar al 3% del periodo 2008-2013, aunque con gran disparidad, ya que en Santa Cruz de Tenerife, Barcelona y Baleares superó en un 10%.

Según el Banco de España, esto se debe a que en las de la costa mediterránea y en las islas tienen seguramente un peso más elevado los inversores extranjeros con rentas altas, que demandan viviendas de mayor calidad y situadas en mejores zonas.

A su vez, el precio promedio por metro cuadrado de las operaciones efectuadas por extranjeros no residentes fue un 46% superior al de las realizadas por nacionales, aumentando la brecha respecto al periodo de crisis de 2008 A 2013 (19%). En 26 provincias se situaron por encima de los efectuados por nacionales, y en el resto, por debajo.

Los británicos vendieron más que compraron

Bélgica, Suecia y Francia fueron los países más compradores netos en 2019, mientras que disminuyeron las compras de británicos, debido al Brexit y la devaluación de la libra, que han podido propiciar que, entre 2017 y 2019, las ventas de vivienda de los británicos no residentes hayan superado de nuevo a sus compras en España.

Las compras netas por extranjeros no residentes entre 2014 y 2019 se concentraron principalmente, al igual que las compras brutas de este grupo, en las provincias de la costa mediterránea y en las islas. El valor más elevado se alcanzó en Alicante, donde un 3% del stock de vivienda fue adquirido por extranjeros no residentes, seguido de Málaga (2,1%) y Baleares (1,3%).

Además, en el período de recuperación económica, a diferencia de lo que ocurrió con las compras netas de los extranjeros residentes, que fueron positivas en todas las provincias en el período de recuperación, las ventas de los no residentes superaron ligeramente a las compras de estos en 29 provincias.