El mercado residencial continúa mostrando una actividad muy elevada en 2026, aunque empiezan a aparecer señales de moderación tras los máximos alcanzados el año pasado. Según los datos publicados por el INE, en marzo se registraron 61.295 compraventas de vivienda, lo que supone un incremento mensual del 2,7%, aunque en tasa interanual se produce una ligera caída del 2,2%.

Más allá de la variación puntual, el dato confirma una realidad importante para el sector: el mercado mantiene un volumen de operaciones extraordinariamente alto, sostenido todavía por una demanda muy activa y por unas condiciones hipotecarias que, aunque empiezan a ajustarse, siguen siendo favorables.

Desde Fotocasa, María Matos, directora de Estudios y portavoz, señala que “el mercado se mantiene en niveles muy elevados de actividad, superando el umbral de las 60.000 transacciones mensuales que ha caracterizado el ciclo más reciente”.

El mercado inmobiliario entra en una fase de normalización tras máximos

Uno de los mensajes clave del análisis de Fotocasa es que el sector no está entrando en una fase de caída, sino de estabilización tras un periodo excepcionalmente intenso.

Después de un 2025 marcado por cifras récord de compraventas, el mercado empieza a moderar el ritmo de crecimiento, aunque mantiene niveles de actividad históricamente altos.

Como explica María Matos:

“El mercado se encuentra en un proceso de normalización tras máximos, en el que el volumen de operaciones seguirá siendo elevado, pero con un crecimiento más moderado”.

Este matiz es importante para los profesionales inmobiliarios. La demanda sigue presente y activa, pero el contexto empieza a cambiar:

  • el comprador es más sensible al precio,
  • la financiación comienza a endurecerse ligeramente,
  • y el esfuerzo de acceso a la vivienda alcanza niveles cada vez más elevados.

Es decir, el mercado sigue moviéndose mucho, pero ya no lo hace con la misma aceleración de los últimos ejercicios.

La financiación sigue siendo el gran motor de las compraventas

Uno de los factores que explica el elevado volumen de operaciones es el comportamiento del mercado hipotecario desde mediados de 2024.

La bajada de tipos iniciada en junio de ese año permitió reactivar una parte muy relevante de la demanda que había quedado fuera del mercado por el encarecimiento financiero anterior.

Según Fotocasa, el crédito continúa siendo el principal impulsor de las operaciones actuales. De hecho, la demanda hipotecada representa actualmente alrededor del 75% de los compradores. Sin embargo, empiezan a detectarse señales de cambio.

Tras un año de intensa competencia bancaria, las entidades financieras comienzan a adoptar posiciones más prudentes, con productos hipotecarios menos agresivos y más adaptados a un entorno monetario estable. María Matos advierte de que:

“Este cambio podría traducirse en una ligera moderación del ritmo de concesión de hipotecas en los próximos meses”.

Para agencias y profesionales, este contexto obliga a reforzar el asesoramiento financiero al cliente comprador, especialmente en operaciones donde la capacidad de endeudamiento ya está muy tensionada.

La obra nueva cae un 10%, pero sigue siendo altamente demandada

Uno de los datos más relevantes del informe es el comportamiento de la vivienda nueva. Las compraventas de obra nueva descendieron un 10% interanual en marzo y alcanzaron las 13.057 operaciones, lo que representa un 21% del total de transacciones. Aun así, la demanda sigue siendo muy fuerte. Así:

  • el 20% de los compradores busca exclusivamente vivienda nueva,
  • y hasta un 65% se ha planteado esta opción durante el proceso de compra.

La explicación está en que la obra nueva responde mejor a las prioridades actuales del comprador:

  • eficiencia energética,
  • sostenibilidad,
  • espacios exteriores,
  • calidad constructiva,
  • y nuevas distribuciones más adaptadas a los hábitos actuales.

Sin embargo, el gran problema sigue siendo estructural: la oferta no crece al ritmo necesario.

La falta de oferta sigue tensionando el mercado

El informe vuelve a poner el foco sobre uno de los grandes desequilibrios del mercado residencial español: la insuficiencia de oferta. La presión compradora sigue siendo muy elevada, pero el sector continúa encontrando importantes limitaciones para generar nueva vivienda:

  • escasez de suelo finalista,
  • aumento de costes de construcción,
  • falta de mano de obra,
  • y lentitud administrativa.

Como resume María Matos:

“Mientras no aumente de forma estructural la oferta, la presión al alza sobre los precios persistirá”.

Este escenario tiene implicaciones muy claras para el sector profesional:

  • mayor dificultad para captar producto,
  • incremento de la competencia entre compradores,
  • aumento de tiempos de búsqueda,
  • y tensión creciente en determinadas zonas de alta demanda.

En la práctica, muchas agencias están operando ya en mercados donde el principal reto no es vender, sino conseguir stock.

El acceso a la vivienda entra en una fase cada vez más tensionada

Otro de los aspectos más relevantes del análisis es el deterioro progresivo de la accesibilidad. Fotocasa advierte de que, tras varios años de fuertes subidas de precios, el esfuerzo económico exigido a los hogares empieza a alcanzar niveles límite en muchas zonas. Esto afecta especialmente a:

  • jóvenes compradores,
  • demanda hipotecada,
  • hogares con menor capacidad de ahorro,
  • y compradores que dependen de financiación elevada.

Según María Matos:

“El alto nivel alcanzado por los precios está tensionando al límite la capacidad de acceso de una parte creciente de la demanda”.

La consecuencia es un mercado donde sigue existiendo interés comprador, pero donde cada vez más perfiles tienen dificultades reales para cerrar operaciones.

Qué puede pasar en el segundo semestre de 2026

De cara a los próximos meses, Fotocasa apunta a un escenario de ralentización progresiva, condicionado principalmente por tres factores:

1. Evolución de los tipos de interés y el Euríbor

El comportamiento del BCE seguirá siendo determinante. Un eventual endurecimiento monetario podría afectar directamente a la financiación y reducir parte de la demanda solvente.

2. Incertidumbre geopolítica e inflación

Las tensiones internacionales podrían volver a presionar costes de construcción y generar nuevas dificultades para ampliar la oferta.

3. Deterioro de la accesibilidad

El elevado esfuerzo económico requerido para comprar vivienda empieza a limitar el margen de crecimiento del mercado.

Fotocasa resume este escenario con una idea clara:

“El mercado apunta a una progresiva ralentización, marcada por una demanda que pierde capacidad de compra y una oferta que continúa siendo insuficiente”.

Qué significa este contexto para las agencias inmobiliarias

Aunque el mercado sigue mostrando fortaleza, el contexto operativo para las agencias empieza a ser más complejo y exigente. En este escenario, cobrarán todavía más importancia factores como:

  • la capacidad de captar producto,
  • el asesoramiento financiero,
  • la gestión de expectativas del vendedor,
  • la diferenciación profesional,
  • y el análisis realista de precios.

Además, en un mercado que tiende hacia la estabilización, el trabajo comercial vuelve a ganar peso frente a la simple inercia de demanda vivida en los últimos ejercicios.

Ya no bastará con publicar producto: será necesario trabajar mejor cada captación, cada valoración y cada operación.

Un mercado todavía fuerte, pero menos expansivo

Los datos de marzo reflejan un mercado inmobiliario que sigue muy activo, pero que empieza a dejar atrás la fase de crecimiento acelerado de los últimos años. La demanda continúa siendo sólida y el crédito sigue sosteniendo buena parte de las operaciones, pero la combinación de:

  • precios elevados,
  • oferta insuficiente,
  • financiación más prudente,
  • y menor capacidad de acceso,

apunta hacia una etapa más equilibrada y selectiva.

Para el profesional inmobiliario, esto implica adaptarse a un entorno donde el conocimiento del mercado, el asesoramiento y la capacidad de aportar valor serán cada vez más determinantes.