Tiempo de lectura: 7 min
Septiembre es el momento de dejar de mirar las operaciones cerradas y comprobar cómo va a terminar el ejercicio. Con tres meses por delante, una agencia inmobiliaria todavía tiene margen para corregir errores, ordenar documentación y anticipar su factura fiscal.
Esta revisión fiscal de septiembre debe servir para algo muy concreto:
- saber cómo va la agencia,
- qué obligaciones tributarias tiene pendientes
- y qué debe dejar preparado antes del 31 de diciembre.
Checklist rápido de la revisión fiscal de septiembre✔ Comparar la facturación acumulada con la previsión de cierre. |
1. Haz una previsión fiscal del cierre de 2026
La primera tarea de esta gestión tributaria es saber qué resultado económico puede tener la agencia al terminar el año.
No basta con saber cuánto se ha facturado. Hay que cruzar los ingresos acumulados con la previsión de operaciones de los últimos meses y con los gastos previstos.
| Concepto | Acumulado | Previsión hasta diciembre | Cierre previsto |
| Ingresos | — | — | — |
| Gastos | — | — | — |
| Resultado | — | — | — |
| Pagos a cuenta | — | — | — |
¿Qué debería revisar la agencia?
- Facturación acumulada hasta septiembre.
- Operaciones previstas para octubre, noviembre y diciembre.
- Gastos ya realizados pero todavía no contabilizados.
- Amortizaciones.
- Pagos fraccionados.
- Resultado contable y previsión de resultado fiscal.
- Operaciones vinculadas, si existen.
- Incentivos fiscales que puedan resultar aplicables.
Para una sociedad, esta previsión es importante porque los tipos del Impuesto sobre Sociedades aplicables en 2026 dependen, entre otros factores, de la cifra neta de negocios y del régimen fiscal de la entidad. En 2026:
- Sociedades inmobiliarias con una cifra neta de negocio inferior a 1 millón de euros tributan al 19% por los primeros 50.000 euros de base imponible y al 21% sobre el resto.
- Entidades de reducida dimensión tributan al 23%.
- El tipo general continúa siendo del 25%.
También comprueba si la sociedad puede aplicar la reserva de capitalización. Desde 2025, la reducción general es del 20 % del incremento de fondos propios, siempre que se cumplan los requisitos; el porcentaje puede ser superior en ciertos aumentos de plantilla.
2. Cuadra operaciones, facturas e IVA
Aquí es donde conviene conectar la parte comercial con la fiscal. Una inmobiliaria debería poder seguir cada operación desde el CRM hasta la contabilidad:
- CRM → operaciones cerradas → contratos → facturas → libro de IVA → modelo 303 → contabilidad → banco.
El objetivo es encontrar diferencias.
⚠️ ¿Qué deberías revisar?
|
Generalmente, el IVA inmobiliario se devenga al prestar, ejecutar o efectuar el servicio. Además, los cobros anticipados pueden generar el devengo del IVA en el momento del cobro.
3. Revisa impuestos, retenciones y pagos trimestrales
Septiembre es también el mes de preparar el siguiente bloque de obligaciones tributarias. Para una agencia pueden entrar en juego, según su estructura y actividad:
- Modelo 111: retenciones e ingresos a cuenta de trabajadores y determinados profesionales.
- Modelo 115: retenciones sobre determinados alquileres de inmuebles urbanos.
- Modelo 130: pago fraccionado del IRPF para autónomos en estimación directa cuando corresponda.
- Modelo 303: autoliquidación del IVA.
- Modelo 202: pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades, cuando proceda.
Para el tercer trimestre de 2026, la fecha general de presentación de buena parte de estas obligaciones es el 20 de octubre. El calendario de la Agencia Tributaria incluye en esa fecha, entre otros, los modelos 111, 115, 130, 303 y 202.
El calendario que debe tener la agencia en septiembre
| Fecha | Qué revisar |
| 20 de octubre | Obligaciones correspondientes al tercer trimestre |
| 21 de diciembre | Pago fraccionado del Impuesto sobre Sociedades y otras obligaciones |
| 31 de diciembre | Cierre fiscal y opciones o decisiones con efectos en 2027 |
El 31 de diciembre también finalizan determinados plazos censales para 2027. Por ejemplo, la AEAT contempla hasta esa fecha la opción por el régimen especial del criterio de caja o determinadas renuncias y revocaciones de regímenes fiscales.
| 💡Consejo: no revises los modelos cuando llegue octubre. Revisa ahora los datos que los alimentan. |
4. Limpia gastos, cobros pendientes y documentación
Una buena revisión fiscal también exige comprobar que todos los gastos de la actividad están bien registrados y documentados. Para una agencia, el listado puede incluir:
- Portales inmobiliarios.
- Publicidad y marketing.
- CRM y software.
- Telefonía.
- Material de oficina.
- Servicios profesionales.
- Seguros.
- Alquiler de oficina.
- Suministros.
- Equipos informáticos.
- Gastos de desplazamiento que cumplan los requisitos.
- Servicios jurídicos, contables o de gestoría.
Haz tres listas
Cobros pendientes
Documentación
|
La Agencia Tributaria obliga a conservar facturas y justificantes durante cuatro años, aunque con excepciones con plazos diferentes. Esto es fundamental a la hora de pensar en qué revisa Hacienda en una inspección fiscal a una inmobiliaria.
5. Deja preparada la facturación de 2027
Septiembre es una buena ocasión para revisar una cuestión que afectará directamente a la operativa de muchas agencias en 2026: los sistemas de facturación.
El Real Decreto 238/2026 desarrolla el sistema de factura electrónica obligatoria entre empresarios y profesionales y fija sus características, funcionamiento y requisitos técnicos.
Además, el Real Decreto-ley 15/2025 amplió los plazos para adaptar los sistemas de facturación a los requisitos: 1 de enero de 2027 para algunos obligados y 1 de julio de 2027 para el resto.
Por eso, antes de terminar 2026 comprueba:
- Qué sistema de facturación utiliza la agencia.
- Si el proveedor ya ha adaptado el software.
- Cómo se conecta con el CRM y la contabilidad.
- Cómo se conservan los registros.
- Qué cambios tendrá que asumir el equipo.
- Qué calendario de adaptación corresponde a la empresa.
No hace falta esperar a que llegue la obligación para empezar a preparar el cambio.
Convierte la revisión fiscal en una herramienta de gestión
La revisión fiscal de septiembre no debería quedarse en una tarea de la gestoría.
Para el responsable de una agencia es una oportunidad para responder a cinco preguntas muy concretas:
- ¿Cuánto voy a facturar?
- ¿Cuánto voy a ganar?
- ¿Cuánto tendré que pagar?
- ¿Qué errores tengo que corregir?
- ¿Qué tengo que preparar para 2027?
Y hay una sexta que merece la pena añadir: ¿qué información de esta revisión puede ayudarme a tomar mejores decisiones comerciales?
Por ejemplo, saber qué meses concentran más cierres, cuánto tarda la agencia en cobrar sus honorarios o qué porcentaje de operaciones acaba generando facturas pendientes aporta información que va mucho más allá de la fiscalidad.
Septiembre para detectar, octubre para corregir y diciembre para cerrar
La revisión fiscal de septiembre funciona si se utiliza para tomar decisiones antes de que termine el ejercicio. No se trata de convertir a la agencia en un departamento fiscal, sino de llegar al último trimestre con los ingresos, gastos, facturas, cobros y obligaciones tributarias bajo control.
La recomendación es no esperar a diciembre para hacer el cierre. En septiembre hay margen para detectar desviaciones, octubre permite corregirlas y noviembre y diciembre deben servir para ejecutar las decisiones que ya estén tomadas.
Así, la gestión tributaria deja de ser una tarea reactiva y se convierte en una parte más de la gestión profesional de la agencia.
¿Quieres saber más sobre Fotocasa Pro y sus cursos y eventos?
