La ubicación, el precio o el estado de conservación centran la conversación en toda captación. Sin embargo, muchos problemas que aparecen en una compraventa no están en el inmueble, sino en la comunidad de propietarios. Derramas, estatutos que prohíben ciertos usos, conflictos o deudas pueden arruinar una operación o dar pie a reclamaciones.
Por eso, como agente, aparte de las comprobaciones típicas, conviene hacer estas 15 preguntas sobre la comunidad y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Es la mejor forma de prevenir y, al mismo tiempo, ofrecer un asesoramiento que de confianza y ayude a fidelizar propietarios.
[banner id=”1″1. ¿El propietario está al corriente del pago de las cuotas de comunidad?
Es lo primero que debería formular un agente en su proceso de captación. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9, obliga al vendedor a declarar si está al corriente de pago y, salvo que el comprador le exonere expresamente, deberá aportar un certificado de deuda emitido por la comunidad en la firma de la escritura.
Por eso mismo, solicita siempre el certificado de estar al corriente, los últimos recibos y los datos del administrador.
💡 Ejemplo: Un propietario afirma que no debe nada. Dos días antes de la firma aparece una deuda de 2.700 euros correspondiente a cuotas extraordinarias. La operación se paraliza hasta aclarar quién las asume.
2. ¿Hay derramas aprobadas que aún no se han pagado?
Muchos vendedores olvidan mencionar las derramas y muchas veces no es mala fe, es solo porque creen que “ya está hablado”. Aun así, para un comprador es una información clave, así que pregunta y aclara siempre el importe, el motivo, el calendario de pago y quién las asumirá.
➡️ La LPH establece que las derramas por mejoras corresponden al propietario cuando resultan exigibles, aunque su reparto puede negociarse durante la compraventa.
3. ¿La comunidad está estudiando futuras derramas?
No todo aparece reflejado en los recibos. Por lo tanto, pregunta también si existen:
- Presupuestos solicitados.
- Informes técnicos.
- Reuniones extraordinarias previstas al respecto
- Conversaciones con el administrador.
💡 Ejemplo: Hoy no existe ninguna derrama aprobada, pero la comunidad ya tiene tres presupuestos para sustituir el ascensor por valor de 180.000 euros. Aunque aún no haya obligación legal de pago, es una información que puede influir en la decisión del comprador.
4. ¿Puedo revisar las últimas actas de la comunidad?
Las actas de las juntas son una de las mejores radiografías del edificio. En minutos te permiten detectar conflictos, obras previstas, reclamaciones, vecinos morosos, vicios ocultos o problemas estructurales.
Como mínimo, conviene revisar las tres últimas juntas. Muchas incidencias aparecen reflejadas ahí meses antes de hacerse públicas.
5. ¿Qué dicen realmente los estatutos de la comunidad?
Los estatutos pueden limitar numerosos usos del inmueble. Por ejemplo, despachos profesionales, alquileres turísticos, actividades económicas, cerramientos, instalación de placas solares, uso de patios o terrazas…
No basta con preguntar, nuestra recomendación es que pidas una copia de los estatutos.
6. ¿Se han realizado obras dentro de la vivienda que afecten a elementos comunes?
Una reforma interior puede esconder problemas importantes. Así que pregunta expresamente si se han modificado muros de carga, bajantes, terrazas, fachadas, patios o instalaciones comunes.
💡 Ejemplo: El propietario que va a vender eliminó un tabique que finalmente era estructural. El problema es que años después la comunidad exige la reposición y reclama daños al propietario actual, que ha cambiado.
7. ¿Hay procedimientos judiciales abiertos en la comunidad?
Esta es una cuestión que muchos agentes pasan por alto, pero que puede afectar al valor del inmueble. Así que pregunta por litigios relacionados con:
- Constructora.
- Defectos estructurales.
- Reclamaciones entre vecinos.
- Aseguradoras.
- Impagos.
8. ¿Cómo están las cuentas de la comunidad?
Una comunidad saneada transmite confianza. Solicita información sobre presupuestos anuales, el fondo de reserva, el nivel de morosidad y la evolución de las cuotas. No hace falta realizar una auditoría, pero sí detectar posibles señales de alarma.
💡 Ejemplo: Una comunidad con un fondo de reserva de apenas 800 euros para un edificio de 40 viviendas puede tener dificultades para afrontar una avería grave sin aprobar una derrama extraordinaria.
9. ¿Existen propietarios morosos?
Cuando la morosidad aumenta, normalmente ocurre una de estas dos cosas (o incluso ambas):
- Suben las cuotas comunitarias.
- Se retrasan las reparaciones.
Preguntar por el porcentaje de impagos ayuda a evaluar la estabilidad económica de la comunidad.
10. ¿Hay previstas obras obligatorias por normativa?
Algunas actuaciones en la comunidad no son opcionales. Por ejemplo, las relativas a la accesibilidad y rehabilitación, la conservación del edificio o la eficiencia energética. Principalmente, porque el comprador tendrá que asumirlas en cualquier caso.
➡️ La LPH recoge varios supuestos específicos en los que determinadas obras son obligatorias para la comunidad.
11. ¿La comunidad acepta viviendas turísticas?
Esta es una cuestión cada vez más importante y que se debe hacer de manera muy concreta. Sobre todo, si el comprador busca invertir. Si tiene intención de explotar el inmueble como alojamiento turístico, comprueba previamente los estatutos, si hay acuerdos adoptados y la normativa autonómica al respecto.
➡️ Desde la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, la comunidad puede limitar o prohibir la actividad de vivienda turística por la mayoría legalmente prevista, que es de tres quintas partes (60%).
Además, esta se relaciona directamente con la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que su artículo 5.e excluye de su ámbito ciertas viviendas de uso turístico reguladas por normativa específica.
12. ¿Quién administra la comunidad?
Contar con un administrador profesional suele agilizar toda la operación. Será quien facilite certificados, actas, estatutos, aspectos económicos o información sobre incidencias. Por lo tanto, pide siempre sus datos de contacto.
13. ¿Hay conflictos importantes entre vecinos?
Como no todo aparece en las actas, consulta directamente con el propietario si hay problemas por ruidos, ocupaciones, animales, uso de zonas comunes o impagos reiterados. Muchas operaciones se frustran después de que el comprador descubra estos conflictos durante las visitas.
💡 Ejemplo: Un comprador visita una vivienda tres veces sin detectar ningún problema. Tras reservarla, descubre que el vecino del piso superior acumula denuncias por ruidos y fiestas nocturnas. En ese caso, informarse previamente habría evitado un conflicto que puede hacer peligrar la operación.
14. ¿Qué seguros tiene contratados la comunidad?
También conviene verificar si hay un seguro comunitario actualizado y qué coberturas incluye. Las más importantes suelen ser daños por agua, responsabilidad civil, incendios y fenómenos atmosféricos. A la par, es útil saber si ya hay algún otro siniestro abierto.
15. ¿Hay algún acuerdo comunitario que pueda afectar al futuro comprador?
Este último interrogante suele desvelar información muy valiosa. Por ejemplo, cambio de ascensor, instalación de placas solares, cierre de zonas comunes, nuevas cuotas o cambios en los estatutos. Es una pregunta abierta que ayuda a obtener información que quizá no había aparecido durante la conversación.
Checklist para el agente inmobiliario
Antes de firmar una captación, intenta salir de la vivienda con respuesta a estas cuestiones:
✅ Certificado de deuda.
✅ Últimas actas.
✅ Estatutos.
✅ Derramas aprobadas.
✅ Derramas previstas.
✅ Estado financiero de la comunidad.
✅ Obras futuras.
✅ Litigios abiertos.
✅ Morosidad.
✅ Restricciones de uso.
✅ Situación de viviendas turísticas.
✅ Administrador de fincas.
✅ Seguro comunitario.
✅ Conflictos importantes.
✅ Acuerdos pendientes de ejecución.
Un agente debe tener la información completa
Los propietarios hoy en día comparan varias agencias antes de firmar una exclusiva y la diferencia está tanto en la valoración del inmueble y el plan de marketing como en la capacidad del agente para detectar los riesgos antes de que sean problemas.
Preguntar por la comunidad de propietarios no debe verse como un trámite administrativo, sino como una herramienta para aportar valor. Un agente que conoce la situación jurídica, económica y estructural del edificio se anticipa a objeciones, negocia con más argumentos y genera confianza tanto en el vendedor como en el comprador.
En definitiva, incorporar estas cuestiones al protocolo de captación ahorra problemas en la compraventa, sitúa al agente como asesor inmobiliario y refuerza su reputación profesional.
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